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Entenda as melhores opções tributárias para proprietários de imóveis no Airbnb e evite burocracias, otimizando seus rendimentos e protegendo seu patrimônio.
A plataforma Airbnb se tornou uma fonte de renda significativa para muitos proprietários de imóveis no Brasil, mas a escolha entre declarar os rendimentos como Pessoa Física (CPF) ou Pessoa Jurídica (CNPJ) gera dúvidas cruciais sobre a carga tributária. A decisão correta pode significar uma economia substancial de impostos e um aumento no lucro dos aluguéis por temporada.
Compreender as nuances fiscais e as opções disponíveis é fundamental para qualquer anfitrião que busca maximizar seus ganhos e garantir a conformidade com a Receita Federal. Aspectos como o número de imóveis, o volume de faturamento e os objetivos de longo prazo com o patrimônio influenciam diretamente essa escolha.
Para auxiliar nessa decisão estratégica, a contadora Bruna Aguiar, em um vídeo informativo, detalha os caminhos tributários para quem atua no Airbnb, oferecendo insights valiosos sobre como otimizar a gestão fiscal dos imóveis.
A burocracia da plataforma e o início da operação
Para quem já possui um cadastro de Pessoa Física no Airbnb e deseja migrar para Pessoa Jurídica, Bruna Aguiar alerta para a burocracia interna da plataforma. Segundo ela, “a própria plataforma, por questões burocráticas, não está atualizando para a pessoa jurídica, saindo da pessoa física para jurídica”. Esse processo costuma demorar, resultando na manutenção do cadastro como Pessoa Física.
A recomendação é objetiva: “o ideal é fazer um cadastro novo. Em vez de colocar o seu CPF, colocar o seu CNPJ”. Essa estratégia evita dificuldades e acelera a transição para o modelo tributário mais vantajoso. Vale destacar que o Microempreendedor Individual (MEI) não é uma opção viável para aluguel por temporada no Airbnb, tanto pelas limitações de faturamento quanto pela ausência de atividade compatível.
CNPJ de hospedagem: uma alternativa para lucrar mais
Uma das opções mais vantajosas para quem possui múltiplos imóveis ou rendimentos elevados no Airbnb é a abertura de uma Pessoa Jurídica (PJ) no formato empresa limitada (LTDA). Nesse caso, a atividade principal deve ser a hospedagem, com o CNAE adequado.
Uma grande vantagem é que não é necessário transferir o imóvel para o CNPJ. “Muitas pessoas acham que, ao abrir um CNPJ, será preciso passar o imóvel para a empresa”, explica Bruna. Na prática, a empresa apenas administra os aluguéis, recebendo os valores e distribuindo os lucros ao proprietário como Pessoa Física.
A economia tributária é expressiva. Enquanto na Pessoa Física o imposto pode chegar a 27,5% sobre os rendimentos, na PJ de hospedagem o tributo pode ser de apenas 6% sobre o valor total. A contadora recomenda essa alternativa para rendimentos mensais superiores a “R$ 20.000 ou R$ 30.000”, tornando essa estrutura uma forma eficiente de pagar menos imposto e aumentar o lucro no Airbnb.
Holding imobiliária: proteção patrimonial e vantagens fiscais
Para proprietários com patrimônio mais robusto, composto por diversos imóveis e sem intenção de venda no curto prazo, a criação de uma holding imobiliária é uma estratégia amplamente recomendada. O modelo protege o patrimônio, isola riscos e traz organização sucessória.
Bruna Aguiar destaca os benefícios sucessórios, ressaltando que, em caso de falecimento, “esse imóvel já vai ser dividido entre os familiares, porque pertence à empresa e não à pessoa física”. Isso evita inventário, simplificando a transmissão do patrimônio.
No aspecto tributário, a holding também se mostra vantajosa. O recebimento de aluguéis pode ser tributado a 11,33% no Lucro Presumido. Para patrimônios maiores, o Lucro Real pode resultar em carga tributária de aproximadamente 14%, com possibilidade de dedução de despesas. Já na venda de imóveis, a holding paga cerca de 6% sobre o valor da venda, enquanto na Pessoa Física o imposto é de 15% sobre o ganho de capital.
Quando permanecer na Pessoa Física ainda é a melhor escolha
Apesar das vantagens da Pessoa Jurídica, nem sempre abrir um CNPJ é a melhor solução. Para quem está começando no Airbnb ou possui apenas um ou dois imóveis com rendimentos abaixo de R$ 20.000 ou R$ 30.000 mensais, a Pessoa Física pode ser a opção mais adequada.
Nesses casos, o ideal é declarar os rendimentos pelo Carnê-Leão, abatendo despesas e pagando o imposto mensalmente, evitando surpresas no ajuste anual. “Se você só tem um imóvel ou dois, continue na pessoa física, porque vai conseguir abater suas despesas e declarar no Carnê-Leão de forma autônoma”, orienta Bruna.
A importância da orientação profissional
A escolha entre CPF e CNPJ para aluguéis no Airbnb é complexa e varia conforme o cenário de cada proprietário. Bruna Aguiar lembra que “nem tudo é bom, depende da ocasião”, reforçando que a decisão ideal deve ser tomada com apoio especializado.
Por isso, é fundamental procurar um contador e um advogado para que, juntos, avaliem sua situação e definam a estratégia tributária mais eficiente. Assim, você paga menos imposto de forma legal, aumenta seus lucros e protege seu patrimônio no aluguel por temporada.