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Passo a passo para calcular o imposto usando o Valor da Terra Nua - VTN, prazos de pagamento, isenção por reinvestimento e documentos essenciais para vender sem surpresas
Vender um imóvel rural envolve regras fiscais específicas, que podem reduzir ou aumentar muito o imposto a pagar, dependendo do histórico da propriedade e dos valores declarados.
Este guia explica de forma direta como funciona a tributação na venda de imóvel rural, qual é a base de cálculo, quando há isenção e quais documentos são essenciais para evitar problemas com a Receita Federal.
As informações a seguir são baseadas em material informativo da NR Advogados Imobiliários, com referência às leis e prazos aplicáveis, conforme informação divulgada pela NR Advogados Imobiliários.
Como funciona a tributação na venda de imóvel rural
A tributação na venda de imóvel rural incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor recebido na venda e o valor de aquisição, observadas regras específicas para áreas rurais.
Para propriedades rurais adquiridas depois de 1º de janeiro de 1997, a base é o Valor da Terra Nua, VTN, conforme a Lei 9.393/96, ou seja, calcula-se o ganho de capital pela diferença entre o VTN na venda e o VTN na compra.
O conceito de imóvel rural segue o Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964, que considera rural qualquer imóvel destinado à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, mesmo que esteja em perímetro urbano, se for usado para atividade do campo.
Como calcular o imposto e exemplo prático
Regra geral para imóveis adquiridos após 1º de janeiro de 1997, segundo a legislação citada, é:
Ganho de Capital = VTN na venda, menos VTN na compra, sendo o VTN informado na declaração do ITR, Imposto Territorial Rural.
Exemplo prático citado nas fontes, ilustrando o cálculo, é apresentado assim, como referência direta:
Ganho de Capital: R$ 126.500, R$ 126.500 - R$ 118.100 = R$ 8.400
As alíquotas do Imposto de Renda sobre ganho de capital são progressivas, variando conforme o valor do ganho de capital, por isso o cálculo final depende da faixa aplicável ao montante apurado.
Regras especiais e isenções importantes
Existem regras específicas para imóveis adquiridos em períodos antigos. Se o imóvel foi adquirido antes de 1969, há isenção total do imposto sobre ganho de capital, conforme previsto na legislação.
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, a legislação prevê reduções na base de cálculo, que variam conforme o ano de aquisição, reduzindo o imposto devido em muitos casos.
Para propriedades compradas antes de 1º de janeiro de 1997, o cálculo considera o valor da escritura pública na compra, em vez do VTN, o que altera significativamente a base tributária em relação às regras para aquisições posteriores.
Há também isenções condicionais, por exemplo, se você vender seu único imóvel rural por até R$ 440.000, e não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, pode estar isento do imposto.
Outra situação isenta ocorre se o VTN na venda for menor que o VTN na compra, gerando base de cálculo negativa, ou quando o imóvel tem uso residencial e o vendedor reinveste o valor total em outro imóvel residencial em até 180 dias.
Documentação, prazos e cuidados práticos
Manter o ITR em dia é fundamental, porque o VTN declarado no ITR é a referência para o cálculo. Sem o ITR atualizado, a Receita Federal pode usar o valor da escritura, o que normalmente resulta em base de cálculo diferente.
Além do ITR, tenha à mão escrituras, comprovantes de aquisição e venda, e documentos que comprovem benfeitorias, já que o imposto incide apenas sobre a terra nua, excluindo construções, plantações e equipamentos.
O imposto sobre ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, e atrasos geram multa e juros. Planejar o timing da venda pode fazer diferença, especialmente se o VTN local estiver em queda ou se houver possibilidades de reinvestimento para obter isenção.
As regras para pessoa física e pessoa jurídica são similares em princípios, porém empresas podem ter tratamento tributário diferente dependendo do regime fiscal adotado, por isso é importante avaliação caso a caso.
Resumo e recomendações finais
A tributação na venda de imóvel rural tem particularidades que tornam obrigatório conhecer o VTN, declarar e manter o ITR em dia, e observar prazos para pagamento do imposto e possibilidades de isenção.
Consulte um contador ou advogado especializado antes de vender, para verificar aplicação das regras para seu caso, e evite surpresas com a Receita Federal.