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Fato gerador na alienação de imóveis do IBS e da CBS, entenda as duas hipóteses – imóvel pronto ou imóvel “na planta”
Introdução
A reforma tributária brasileira está trazendo mudanças relevantes para o momento de incidência dos novos tributos sobre consumo — a CBS e o IBS. Um dos temas que gera grande dúvida entre profissionais da área tributária é: quando exatamente ocorre o fato gerador desses tributos na alienação de imóvel?
Ou seja: em que momento surge a obrigação de pagar? Neste artigo vamos explicar com clareza as duas hipóteses mais comuns: (1) imóvel pronto — alienação tradicional e (2) imóvel ainda em construção ou “na planta” (incorporação/loteamento). Você sairá com critério para identificar qual regra se aplica da nova legislação.
O que dizem a lei e os conceitos básicos
A
instituiu a CBS e o IBS e definiu, entre outras coisas, o critério temporal (quando) e espacial (onde) do fato gerador desses tributos. Em regra, considera‑se que o fato gerador ocorre no momento do “fornecimento” de bens ou serviços, ainda que fracionado ou em etapas. Para operações com bens imóveis, há regime específico, conforme o Capítulo “Bens Imóveis” da norma.
Alienação de imóvel pronto (imóvel concluído)
Qual é a regra?
Quando o imóvel está pronto, acabado, devidamente apto a ser transmitido, a alienação segue a regra de regime de competência: o fato gerador do IBS/CBS ocorre no momento do ato de alienação — isto é, quando se celebra o contrato de alienação (promessa ou escritura) e não depende de cada pagamento. A legislação dispõe que “considera‑se ocorrido o fato gerador … no momento do ato de alienação”.
Aplicação prática
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Imóvel pronto, proprietário e comprador ajustam a promessa de compra e venda ou a escritura pública.
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Mesmo que o pagamento seja parcelado, o tributo incide sobre o valor total no momento da celebração do contrato.
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Exemplo: vendedora firma a promessa de compra e venda, comprador em 10 parcelas. Apesar de não estar tudo pago, o fato gerador já ocorreu.
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No registro do imóvel ou escritura pública, o momento de transmissão jurídico‑material pode ser o registro, mas para IBS/CBS não se exige esperar o registro para considerar o fato gerador — basta a celebração da alienação.
Por que isso importa?
Muitos profissionais estavam acostumados com o regime do ITBI (transmissão imobiliária municipal), em que o entendimento majoritário exige o registro para incidência. Aqui, com a nova regra, a lógica muda — o momento é a celebração da alienação, o que exige atenção no planejamento tributário.
Alienação de imóvel “na planta” ou em incorporação / loteamento
Qual é a regra?
Quando tratamos de imóveis ainda em construção, ou adquiridos em empreendimento de incorporação imobiliária ou loteamento (bem imóvel que ainda não está pronto para uso), aplica‑se regime de regime de caixa: o fato gerador do IBS/CBS ocorre a cada pagamento recebido pela incorporadora ou loteadora. Ou seja: cada parcela paga gera fato gerador proporcional.
Aplicação prática
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Você compra um apartamento “na planta” ou um lote em empreendimento futuro: dá sinal, depois prestações mensais, depois entrega do imóvel.
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A incorporadora recebe parcelas ao longo do tempo. A cada pagamento, incide IBS/CBS sobre aquele valor.
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Diferente do imóvel pronto: não se exige que a alienação esteja concluída para incidência — cada pagamento já “ativa” o tributo.
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Isso significa que o fornecedor (incorporadora) terá que contabilizar por recibo/parcela, regime de caixa.
Por que essa distinção?
Porque há risco e dilação no tempo: o bem ainda não existe ou o empreendimento ainda vai se desenvolver. A legislação reconhece essa caracteristica e ajusta o momento do fato gerador para adequar ao fluxo econômico de incorporação/loteamento.
Comparativo das duas hipóteses
| Situação | Imóvel pronto | Imóvel “na planta” / incorporação/loteamento |
|---|---|---|
| Regime aplicado | Competência (valor total no ato) | Caixa (cada pagamento gera fato gerador) |
| Momento do fato gerador | Quando celebrado o contrato de alienação (promessa ou escritura) | A cada pagamento recebido |
| Valor base | Valor total da operação | Valor de cada parcela/adiantamento |
| Importância para o contribuinte | Exige antecipação do tributo mesmo se pagamento parcelado | Permite diluir tributação à medida dos recebimentos |
Dicas práticas para o contribuinte / assessor tributário
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Verifique se o imóvel está concluído ou ainda em construção/incorporação: isso define regime.
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Em alienação de imóvel pronto: atente‑se ao momento da celebração da promessa ou da escritura — o tributo pode se tornar exigível mesmo antes do registro ou quitação total.
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Em loteamento/incorporação: organize o fluxo de recebimentos para que o IBS/CBS seja apurado “por caixa”, ou seja, à medida que as parcelas forem recebidas.
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Documente bem os contratos, placas de incorporação, cronograma de pagamentos: para evidenciar a natureza da operação.
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Fique atento ao momento da transição da legislação vigente para a nova norma e possíveis regimes transitórios.
Conclusão
A distinção entre imóvel pronto e imóvel “na planta” ou em incorporação é fundamental para determinar o momento do fato gerador do IBS e da CBS. Para imóvel pronto, o tributo incide no ato de alienação (competência, valor total). Para imóvel ainda em construção/loteamento, incide conforme cada pagamento (regime de caixa). Saber qual regra aplicar evita surpresas tributárias, garante planejamento e evita autuações. Em tempos de reforma tributária, estar bem informado é indispensável.
Se esse tema foi útil para você, vale planejar com antecedência para sua empresa ou cliente — entender o “quando” faz tanta diferença quanto o “quanto”.