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Receita Federal Esclarece Distinções no Pagamento de Tributos sobre Receitas com Imóveis
A Receita Federal do Brasil divulgou um comunicado importante nesta segunda-feira, 22 de dezembro de 2025, detalhando como a opção pelo recolhimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) com base na receita bruta de contratos imobiliários será aplicada. As regras variam significativamente dependendo da finalidade do contrato, seja ele de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis.
Essa diferenciação tem como base o artigo 487 da Lei Complementar nº 214, que estabelece diretrizes claras para a tributação dessas operações. A medida visa trazer maior segurança jurídica aos contribuintes e adequar a cobrança aos diferentes cenários de uso dos imóveis.
Para contratos com finalidade não residencial, a legislação prevê duas formas alternativas para que o contribuinte exerça a opção de recolhimento simplificado. Já para os contratos de caráter residencial, o procedimento é diferente e não exige providências imediatas, com as demais exigências previstas para o início de 2026, após a publicação de regulamento específico pela Receita Federal.
Detalhes para Contratos com Finalidade Não Residencial
No caso de contratos voltados para fins não residenciais, o contribuinte tem a possibilidade de optar pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS. Para isso, é preciso observar requisitos específicos. Um deles é que o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar nº 214. A comprovação dessa data pode ser feita por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica. Além disso, o contrato deve ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até o dia 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado para a Receita Federal e para o Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação.
Procedimentos Simplificados para Contratos Residenciais
Para os contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento com finalidade residencial, a Receita Federal informou que não é necessária nenhuma ação por parte dos contribuintes neste momento. As demais providências e os detalhes sobre como proceder serão divulgados posteriormente, com a publicação do regulamento previsto para o início de 2026. Essa abordagem visa dar tempo para que os envolvidos se preparem para as novas regras.
O Que Diz a Legislação sobre a Opção de Recolhimento
O artigo 487 da Lei Complementar nº 214 permite que o contribuinte que realiza locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, mediante contratos por prazo determinado, opte por recolher o IBS e a CBS com base na receita bruta recebida. Essa opção, quando exercida, afasta qualquer outra forma de incidência desses tributos sobre a operação, sujeitando-a exclusivamente à modalidade escolhida. É importante notar que, ao optar por este regime, o contribuinte fica vedado a apropriar créditos do IBS e da CBS em relação às operações imobiliárias sujeitas a essa tributação opcional.
Alíquota e Implicações da Opção Tributária
As operações que se enquadrarem neste regime especial estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em um montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Essa alíquota unificada abrange a totalidade das receitas auferidas, incluindo receitas financeiras e variações monetárias. O pagamento efetuado nesta modalidade é considerado definitivo, não gerando direito à restituição ou compensação futura. Ademais, os custos e despesas indiretos relacionados a essas operações deverão ser mantidos em escrituração contábil segregada, com a devida identificação das operações submetidas ao regime opcional, conforme detalhado na lei.