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Entenda como a Reforma Tributária afeta aluguéis a partir de 2026. Veja regras de IBS, CBS, novo Carnê-Leão e evite surpresas no IR.
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, promove uma das mais profundas transformações já vistas no sistema tributário brasileiro. Entre os setores diretamente impactados está o mercado imobiliário, especialmente no que se refere à tributação dos aluguéis recebidos por pessoas físicas.
Até então, os rendimentos de locação eram tributados essencialmente pelo Imposto de Renda, por meio do Carnê-Leão. A partir de 2026, esse cenário muda de forma estrutural: em determinadas situações, os aluguéis passam a sofrer também a incidência do IBS e da CBS, que juntos formam o chamado IVA Dual.
Este artigo apresenta, de forma clara e didática, como funcionará a nova tributação dos aluguéis, quem será efetivamente impactado, quais são os redutores aplicáveis, como permanece a incidência do Imposto de Renda, quais os riscos fiscais envolvidos e o que muda na prática para locadores e locatários.
A mudança de paradigma: aluguel deixa de ser apenas renda
Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa a ser tratada como operação onerosa com bens, e não mais apenas como rendimento sujeito ao Imposto de Renda. Isso significa que, além do IR, determinadas operações de aluguel passam a integrar a base de incidência do IBS e da CBS.
É importante destacar que a reforma não cria um novo imposto sobre aluguéis, mas altera a classificação jurídica da atividade, ampliando o alcance da tributação indireta e, principalmente, reforçando os mecanismos de fiscalização e cruzamento de dados.
1. Pessoa Física como locadora: quando surgem IBS e CBS
Situação atual (até 2025)
Atualmente, a pessoa física que recebe aluguéis:
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Está sujeita exclusivamente ao Imposto de Renda;
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Deve recolher mensalmente via Carnê-Leão, quando ultrapassada a faixa de isenção;
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Está sujeita à tabela progressiva, com alíquotas de até 27,5%.
Situação com a Reforma Tributária (a partir de 2026)
A pessoa física somente será contribuinte do IBS e da CBS se atender a critérios legais específicos, que não se aplicam indistintamente a todos os locadores.
Regra geral – critérios cumulativos
A incidência do IBS/CBS ocorrerá apenas se, no ano-calendário anterior, o locador pessoa física:
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Possuir mais de três imóveis locados, e
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Auferir receita anual superior a R$ 240.000,00 com aluguéis (média de R$ 20.000 por mês).
A legislação é expressa ao utilizar o termo “cumulativo”, o que significa que ambos os requisitos devem ser atendidos simultaneamente.
Exemplos práticos:
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1 imóvel gerando R$ 270.000/ano → não paga IBS/CBS
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5 imóveis gerando R$ 150.000/ano → não paga IBS/CBS
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4 imóveis gerando R$ 300.000/ano → paga IBS/CBS
Regra alternativa de enquadramento
Além da regra cumulativa, existe uma segunda hipótese legal:
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Se a pessoa física ultrapassar R$ 288.000,00 de receita no próprio ano-calendário, poderá haver incidência do IBS/CBS independentemente da quantidade de imóveis.
Locação por plataformas digitais (Airbnb e similares)
A locação de curta temporada (inferior a 90 dias) é equiparada à atividade hoteleira. Nessa hipótese:
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A pessoa física pode ser considerada contribuinte do IBS e da CBS mesmo com apenas um imóvel;
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Não se aplicam os limites de quantidade de imóveis ou receita.
2. Pessoa Jurídica como locadora (holdings e administradoras)
Para a pessoa jurídica, a regra é objetiva:
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Sempre haverá incidência de IBS e CBS sobre a receita de aluguel.
A diferença relevante em relação à pessoa física é o direito ao crédito tributário. A empresa poderá se creditar do IBS/CBS pago em:
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Reformas e manutenção dos imóveis;
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Materiais e serviços administrativos;
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Honorários de contadores, advogados e administradoras.
Na prática, esse mecanismo reduz o impacto econômico do imposto para estruturas bem planejadas.
3. Alíquotas do IVA Dual e redutores aplicáveis
A alíquota de referência do IVA Dual (IBS + CBS) é estimada entre 26,5% e 28%, mas o setor imobiliário contará com redutores relevantes, especialmente na locação residencial.
Locação residencial de longa duração
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Redução de 70% da base de cálculo;
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Alíquota efetiva aproximada: 8% a 10%;
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Redutor social adicional: abatimento mensal de R$ 400 ou R$ 600 por imóvel residencial.
Exemplo:
Aluguel mensal de R$ 22.000 → imposto efetivo aproximado de 8,4%, após aplicação dos redutores.
Locação por curta temporada
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Redução de apenas 40% da base de cálculo;
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Alíquota efetiva aproximada: 16,8%.
4. Diferença entre aluguel residencial e comercial
Aluguel residencial
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O locatário pessoa física não gera crédito tributário;
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O imposto tende a ser repassado integralmente ao valor do aluguel;
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Maior impacto direto para o consumidor final.
Aluguel comercial
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Se o locatário for pessoa jurídica no regime regular:
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O IBS/CBS destacado pode ser integralmente creditado;
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O imposto se torna neutro para a empresa locatária.
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5. O Imposto de Renda continua existindo: Carnê-Leão permanece obrigatório
É fundamental compreender que o Imposto de Renda sobre aluguéis não foi extinto. O IBS e a CBS não substituem o IR, mas se somam, quando aplicáveis.
Carnê-Leão
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Obrigatório quando o aluguel é pago por pessoa física;
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O recolhimento é mensal;
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Deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte;
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Os dados são posteriormente importados para a Declaração de Ajuste Anual.
6. Nova isenção do IRPF a partir de 2026 (Lei nº 15.270/2025)
A partir de janeiro de 2026:
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Rendimentos mensais até R$ 5.000,00 → IR zero;
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Rendimentos entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 → redução parcial do imposto;
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Acima de R$ 7.350,00 → tributação normal pela tabela progressiva.
Mesmo quando o imposto resulta em valor zero, o lançamento no Carnê-Leão continua sendo obrigatório.
7. Exemplos práticos completos: IR (Carnê-Leão) x IBS/CBS na locação comercial
🔹 Exemplo 1
Pessoa física com duas salas comerciais e metade de outra
Receita mensal: R$ 7.000,00
Receita anual: R$ 84.000,00
Quantidade de imóveis: 2,5
✔ Não ultrapassa R$ 240.000/ano
✔ Não possui mais de três imóveis
👉 Não há incidência de IBS e CBS
Imposto de Renda (Carnê-Leão)
Para renda mensal de R$ 7.000,00, aplica-se a tabela progressiva sem redutor.
IR mensal devido: R$ 849,29
Resumo do Exemplo 1
-
IR: R$ 849,29
-
IBS: R$ 0,00
-
CBS: R$ 0,00
🔹 Exemplo 2
Pessoa física com os mesmos imóveis
Receita mensal: R$ 24.500,00
Receita anual: R$ 294.000,00
Apesar de possuir apenas 2,5 imóveis, ultrapassa R$ 288.000 no próprio ano-calendário.
👉 Há incidência de IBS e CBS
IBS + CBS
R$ 24.500 × 28% = R$ 6.860,00
Imposto de Renda (Carnê-Leão)
Enquadramento na alíquota máxima.
IR mensal estimado: ≈ R$ 5.830,00
Resumo do Exemplo 2
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IR: ≈ R$ 5.830,00
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IBS + CBS: R$ 6.860,00
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Carga tributária total mensal: ≈ R$ 12.690,00
8. Cessão gratuita de imóveis e presunção de rendimento após a Reforma Tributária
A Reforma Tributária trouxe um novo nível de risco fiscal para uma prática comum no planejamento patrimonial: a cessão gratuita de imóveis, especialmente entre familiares, sócios ou empresas do mesmo grupo econômico.
Presunção de rendimento já existente no IR
O Regulamento do Imposto de Renda, em seu artigo 41, §1º, já prevê que, na cessão gratuita do uso de imóvel, o Fisco pode presumir rendimento equivalente a 10% do valor venal do bem ou do valor constante na guia do IPTU, mesmo sem contrato de locação ou recebimento efetivo de aluguel.
Ou seja, ainda hoje, a Receita Federal pode cobrar Imposto de Renda sobre um “aluguel presumido”, mesmo que não exista receita real.
Ampliação do impacto com a LC nº 214/2025
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, essa presunção ganha dimensão ainda maior.
O artigo 4º da LC autoriza a tributação de operações não onerosas, e o artigo 5º estabelece a incidência da CBS e do IBS sobre:
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Fornecimento não oneroso ou por valor inferior ao de mercado;
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Fornecimentos realizados a partes relacionadas.
Na prática, isso significa que a cessão gratuita de imóvel pode ser tratada como locação presumida, sujeita:
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Ao Imposto de Renda;
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E, se preenchidos os requisitos legais, também à CBS e ao IBS, mesmo sem ingresso financeiro real.
Conclusão
A Reforma Tributária não cria um imposto novo sobre aluguéis, mas muda profundamente a forma como a atividade é tratada, ampliando a incidência de tributos indiretos e elevando o nível de fiscalização.
Para o locador pessoa física, especialmente aquele com receitas mais elevadas ou atuação em locação comercial e plataformas digitais, o planejamento tributário deixa de ser opcional e passa a ser indispensável.
Com cruzamento automático de dados entre Receita Federal, cartórios, instituições financeiras e declarações de locadores e locatários, a informalidade deixa de ser risco — passa a ser certeza de autuação.
Antecipar-se às regras, compreender a interação entre Carnê-Leão, nova isenção do IRPF e IBS/CBS, e estruturar corretamente a atividade será decisivo para preservar renda, evitar multas e garantir segurança jurídica no novo sistema tributário brasileiro.