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A Reforma Tributária aprovada no Brasil em 2023 e regulamentada em 2025 traz mudanças significativas para o mercado imobiliário, com impactos distintos para imóveis populares e de alto padrão. As alterações visam simplificar o sistema tributário, mas também geram preocupações quanto ao aumento da carga tributária em determinadas operações.
Principais Mudanças na Tributação Imobiliária
Substituição de Tributos por IVA Dual
A reforma unifica cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) em dois novos impostos sobre valor agregado: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa mudança visa simplificar o sistema tributário e eliminar a cumulatividade, permitindo a recuperação de créditos ao longo da cadeia produtiva.
Alíquotas e Redutores Específicos
Para o setor imobiliário, a alíquota efetiva sobre o lucro nas transações de imóveis novos será de aproximadamente 15,9%, considerando um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IVA, estimada em 26,5%. Além disso, foi instituído um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo para imóveis residenciais populares e de R$ 30 mil para lotes residenciais, beneficiando famílias de menor renda.
Tributação Progressiva
A reforma introduz a progressividade na tributação imobiliária, onde imóveis de maior valor terão uma carga tributária proporcionalmente maior. Simulações indicam que, para imóveis de R$ 500 mil, a carga tributária pode subir de 8% para 10,6%; para imóveis de R$ 1 milhão, de 8,11% para 12%; e para imóveis de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%.
Impactos para Diferentes Atores do Mercado
Incorporadoras e Construtoras
Empresas do setor poderão se beneficiar da não-cumulatividade plena, recuperando créditos sobre insumos e serviços utilizados na construção. Isso pode aumentar a eficiência e reduzir custos, especialmente em empreendimentos populares.
Pessoas Físicas
A venda de imóveis por pessoas físicas continuará isenta do novo IVA, exceto para aquelas que realizarem mais de três vendas de imóveis adquiridos há menos de cinco anos ou mais de uma venda de imóvel construído por si nos últimos cinco anos. Nesses casos, a alíquota efetiva será de aproximadamente 15,9% sobre o lucro da operação.
Locadores
Para pessoas físicas que alugam mais de três imóveis distintos e possuem receita anual superior a R$ 240 mil, haverá incidência do IVA com alíquota reduzida de 70%, resultando em uma carga tributária efetiva de 7,95%. Pequenos locadores contarão com uma dedução de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.
Perspectivas e Recomendações
A Reforma Tributária busca promover justiça fiscal e simplificação, mas seus efeitos variam conforme o perfil do contribuinte e o tipo de operação imobiliária. Enquanto imóveis populares tendem a ser beneficiados com reduções na carga tributária, imóveis de alto padrão podem enfrentar aumentos significativos.
Para mitigar impactos negativos, é recomendável que empresas e investidores do setor imobiliário realizem um planejamento tributário detalhado, considerando as novas regras e buscando estratégias para otimizar suas operações. A consulta a profissionais especializados em direito tributário e imobiliário será essencial para uma adaptação eficaz ao novo cenário.
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