{"id":9960361270,"date":"2025-09-14T15:15:30","date_gmt":"2025-09-14T18:15:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/?p=9960361270"},"modified":"2025-09-14T15:15:30","modified_gmt":"2025-09-14T18:15:30","slug":"exigencia-de-certidoes-negativas-para-registro-de-imoveis-cnj-define-inconstitucionalidade-e-altera-o-cenario-juridico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/exigencia-de-certidoes-negativas-para-registro-de-imoveis-cnj-define-inconstitucionalidade-e-altera-o-cenario-juridico\/","title":{"rendered":"Exig\u00eancia de Certid\u00f5es Negativas para Registro de Im\u00f3veis: CNJ Define Inconstitucionalidade e Altera o Cen\u00e1rio Jur\u00eddico"},"content":{"rendered":"<p class=\"estimated-read-time\">Tempo de leitura:<small> 5 minutos<\/small><\/p> <p data-start=\"491\" data-end=\"939\">Por muitos anos, quem tentava registrar um im\u00f3vel em cart\u00f3rio esbarrava em uma exig\u00eancia recorrente: a apresenta\u00e7\u00e3o de <strong data-start=\"610\" data-end=\"659\">certid\u00f5es negativas de d\u00e9bitos fiscais (CNDs)<\/strong> ou <strong data-start=\"663\" data-end=\"717\">certid\u00f5es positivas com efeito de negativa (CPENs)<\/strong>.<br data-start=\"718\" data-end=\"721\" \/>Na pr\u00e1tica, isso funcionava como uma barreira: sem a certid\u00e3o, o registro simplesmente n\u00e3o acontecia. Agora, o <strong data-start=\"832\" data-end=\"870\">Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ)<\/strong> derrubou essa pr\u00e1tica, declarando a sua <strong data-start=\"911\" data-end=\"936\">inconstitucionalidade<\/strong>.<\/p>\n<h2 data-start=\"946\" data-end=\"970\">O que decidiu o CNJ<\/h2>\n<p data-start=\"971\" data-end=\"1137\">Em recente julgamento, o <strong data-start=\"996\" data-end=\"1015\">Plen\u00e1rio do CNJ<\/strong> firmou entendimento de que <strong data-start=\"1043\" data-end=\"1134\">n\u00e3o \u00e9 leg\u00edtima a exig\u00eancia de certid\u00f5es negativas para registro ou averba\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/strong>.<\/p>\n<ul data-start=\"1139\" data-end=\"1413\">\n<li data-start=\"1139\" data-end=\"1250\">\n<p data-start=\"1141\" data-end=\"1250\"><strong data-start=\"1141\" data-end=\"1158\">Quem decidiu:<\/strong> Plen\u00e1rio do CNJ, no Procedimento de Controle Administrativo n\u00ba 0001611-12.2023.2.00.0000.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1251\" data-end=\"1294\">\n<p data-start=\"1253\" data-end=\"1294\"><strong data-start=\"1253\" data-end=\"1265\">Relator:<\/strong> conselheiro Marcelo Terto.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1295\" data-end=\"1336\">\n<p data-start=\"1297\" data-end=\"1336\"><strong data-start=\"1297\" data-end=\"1306\">Data:<\/strong> 10\u00aa Sess\u00e3o Virtual de 2025.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1337\" data-end=\"1413\">\n<p data-start=\"1339\" data-end=\"1413\"><strong data-start=\"1339\" data-end=\"1351\">Alcance:<\/strong> a decis\u00e3o vale para cart\u00f3rios e tribunais de todo o Brasil.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"1415\" data-end=\"1613\">O <a href=\"https:\/\/www.cnj.jus.br\/\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">CNJ<\/a> foi claro: exigir certid\u00f5es como condi\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria \u00e9 uma forma <strong data-start=\"1487\" data-end=\"1523\">indireta de cobran\u00e7a de tributos<\/strong>, e fere princ\u00edpios constitucionais j\u00e1 reconhecidos pelo Supremo Tribunal Federal (STF).<\/p>\n<h2 data-start=\"1620\" data-end=\"1681\">Entendimento constitucional: por que \u00e9 inconstitucional?<\/h2>\n<p data-start=\"1682\" data-end=\"1713\">A pr\u00e1tica viola tr\u00eas pilares:<\/p>\n<ol data-start=\"1715\" data-end=\"2336\">\n<li data-start=\"1715\" data-end=\"1912\">\n<p data-start=\"1718\" data-end=\"1912\"><strong data-start=\"1718\" data-end=\"1756\">Princ\u00edpio da legalidade tribut\u00e1ria<\/strong> \u2013 Nenhum tributo pode ser exigido sem lei que o institua ou regulamente. Condicionar o registro a CND equivale a criar uma exig\u00eancia n\u00e3o prevista em lei.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1914\" data-end=\"2126\">\n<p data-start=\"1917\" data-end=\"2126\"><strong data-start=\"1917\" data-end=\"1943\">Direito de propriedade<\/strong> \u2013 O registro \u00e9 ato essencial para garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Bloquear esse direito por d\u00e9bitos fiscais do vendedor extrapola os limites da tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2128\" data-end=\"2336\">\n<p data-start=\"2131\" data-end=\"2336\"><strong data-start=\"2131\" data-end=\"2167\">Proibi\u00e7\u00e3o de \u201csan\u00e7\u00f5es pol\u00edticas\u201d<\/strong> \u2013 O STF j\u00e1 havia definido que o Estado n\u00e3o pode usar restri\u00e7\u00f5es administrativas (como negar registro, certid\u00f5es ou autoriza\u00e7\u00f5es) para obrigar o pagamento de tributos.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h2 data-start=\"2343\" data-end=\"2378\">E agora? O que muda na pr\u00e1tica<\/h2>\n<ul data-start=\"2379\" data-end=\"2982\">\n<li data-start=\"2379\" data-end=\"2525\">\n<p data-start=\"2381\" data-end=\"2525\"><strong data-start=\"2381\" data-end=\"2401\">Para compradores<\/strong>: o registro n\u00e3o pode ser negado pela falta de certid\u00f5es negativas. Isso aumenta a seguran\u00e7a e a agilidade nas transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2526\" data-end=\"2682\">\n<p data-start=\"2528\" data-end=\"2682\"><strong data-start=\"2528\" data-end=\"2547\">Para vendedores<\/strong>: d\u00e9bitos fiscais n\u00e3o impedem a concretiza\u00e7\u00e3o da venda. Por\u00e9m, continuam sujeitos \u00e0 cobran\u00e7a judicial ou administrativa pela Fazenda.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2683\" data-end=\"2871\">\n<p data-start=\"2685\" data-end=\"2871\"><strong data-start=\"2685\" data-end=\"2703\">Para cart\u00f3rios<\/strong>: podem solicitar certid\u00f5es <strong data-start=\"2731\" data-end=\"2762\">apenas de forma informativa<\/strong>, para que as partes tenham ci\u00eancia da situa\u00e7\u00e3o. Mas n\u00e3o podem condicionar o registro \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o delas.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2872\" data-end=\"2982\">\n<p data-start=\"2874\" data-end=\"2982\"><strong data-start=\"2874\" data-end=\"2903\">Para estados e munic\u00edpios<\/strong>: leis ou normas locais que ainda preveem a exig\u00eancia passam a ser inv\u00e1lidas.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-start=\"2989\" data-end=\"3025\">Impactos no mercado imobili\u00e1rio<\/h2>\n<ul data-start=\"3026\" data-end=\"3491\">\n<li data-start=\"3026\" data-end=\"3119\">\n<p data-start=\"3028\" data-end=\"3119\"><strong data-start=\"3028\" data-end=\"3056\">Maior seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/strong>: evita travamentos e inseguran\u00e7a em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3120\" data-end=\"3203\">\n<p data-start=\"3122\" data-end=\"3203\"><strong data-start=\"3122\" data-end=\"3135\">Agilidade<\/strong>: registros deixam de depender de certid\u00f5es, reduzindo burocracia.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3204\" data-end=\"3336\">\n<p data-start=\"3206\" data-end=\"3336\"><strong data-start=\"3206\" data-end=\"3231\">Prote\u00e7\u00e3o ao comprador<\/strong>: mesmo sem impedimento formal, a consulta \u00e0s certid\u00f5es continua sendo recomendada para avaliar riscos.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3337\" data-end=\"3491\">\n<p data-start=\"3339\" data-end=\"3491\"><strong data-start=\"3339\" data-end=\"3385\">Desafios aos fiscos estaduais e municipais<\/strong>: ter\u00e3o que refor\u00e7ar mecanismos diretos de cobran\u00e7a tribut\u00e1ria, sem utilizar os cart\u00f3rios como barreira.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-start=\"3498\" data-end=\"3551\">Um novo equil\u00edbrio: informa\u00e7\u00e3o sim, bloqueio n\u00e3o<\/h2>\n<p data-start=\"3552\" data-end=\"3667\">O CNJ deixou claro que n\u00e3o se trata de liberar o vendedor de suas obriga\u00e7\u00f5es fiscais. O que muda \u00e9 o instrumento:<\/p>\n<ul data-start=\"3668\" data-end=\"3902\">\n<li data-start=\"3668\" data-end=\"3750\">\n<p data-start=\"3670\" data-end=\"3750\">O comprador continua podendo consultar as certid\u00f5es antes de fechar o neg\u00f3cio.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3751\" data-end=\"3832\">\n<p data-start=\"3753\" data-end=\"3832\">O cart\u00f3rio pode solicitar a apresenta\u00e7\u00e3o, <strong data-start=\"3795\" data-end=\"3829\">mas sem condicionar o registro<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3833\" data-end=\"3902\">\n<p data-start=\"3835\" data-end=\"3902\">A Fazenda continua com meios pr\u00f3prios para cobrar o que \u00e9 devido.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-start=\"3909\" data-end=\"3962\">Conclus\u00e3o: mais liberdade, mais responsabilidade<\/h2>\n<p data-start=\"3963\" data-end=\"4268\">A decis\u00e3o do CNJ \u00e9 hist\u00f3rica porque elimina um entrave que sempre gerou <strong data-start=\"4035\" data-end=\"4086\">inseguran\u00e7a jur\u00eddica e burocracia desnecess\u00e1ria<\/strong>.<br data-start=\"4087\" data-end=\"4090\" \/>Agora, o registro de im\u00f3veis n\u00e3o pode mais ser barrado por d\u00e9bitos fiscais do vendedor \u2014 um marco para a liberdade de propriedade e para a simplifica\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n<p data-start=\"4270\" data-end=\"4551\">\ud83d\udccc O comprador deve usar a informa\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es como <strong data-start=\"4347\" data-end=\"4375\">instrumento de precau\u00e7\u00e3o<\/strong> e n\u00e3o como obst\u00e1culo. O Estado, por sua vez, deve respeitar a Constitui\u00e7\u00e3o e cobrar tributos pelos meios adequados, sem impor \u201catalhos\u201d que restringem direitos fundamentais.<\/p>\n<h1 data-start=\"211\" data-end=\"265\">\ud83d\udccc FAQ \u2013 Perguntas Frequentes sobre a decis\u00e3o do CNJ<\/h1>\n<h3 data-start=\"267\" data-end=\"347\">1. Ainda preciso apresentar certid\u00f5es negativas para registrar meu im\u00f3vel?<\/h3>\n<p data-start=\"348\" data-end=\"477\"><strong data-start=\"348\" data-end=\"356\">N\u00e3o.<\/strong> O cart\u00f3rio n\u00e3o pode mais condicionar o registro \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es negativas. A exig\u00eancia \u00e9 inconstitucional.<\/p>\n<h3 data-start=\"479\" data-end=\"535\">2. O cart\u00f3rio pode pedir as certid\u00f5es mesmo assim?<\/h3>\n<p data-start=\"536\" data-end=\"682\"><strong data-start=\"536\" data-end=\"577\">Sim, mas apenas de forma informativa.<\/strong> Elas servem para que comprador e vendedor saibam da situa\u00e7\u00e3o fiscal, mas n\u00e3o podem impedir o registro.<\/p>\n<h3 data-start=\"684\" data-end=\"731\">3. E se o vendedor tiver d\u00edvidas fiscais?<\/h3>\n<p data-start=\"732\" data-end=\"886\">O registro ser\u00e1 feito normalmente. As d\u00edvidas continuam existindo e podem ser cobradas pela Fazenda por outros meios, mas n\u00e3o bloqueiam a transfer\u00eancia.<\/p>\n<h3 data-start=\"888\" data-end=\"952\">4. Posso comprar um im\u00f3vel sem verificar nenhuma certid\u00e3o?<\/h3>\n<p data-start=\"953\" data-end=\"1097\"><strong data-start=\"953\" data-end=\"975\">N\u00e3o \u00e9 recomendado.<\/strong> Mesmo sem ser obrigat\u00f3ria, a consulta protege o comprador de riscos futuros (como execu\u00e7\u00f5es fiscais contra o vendedor).<\/p>\n<h3 data-start=\"1099\" data-end=\"1143\">5. Essa decis\u00e3o vale em todo o Brasil?<\/h3>\n<p data-start=\"1144\" data-end=\"1254\"><strong data-start=\"1144\" data-end=\"1152\">Sim.<\/strong> O entendimento do CNJ tem abrang\u00eancia nacional e impacta cart\u00f3rios e tribunais de todos os estados.<\/p>\n<hr data-start=\"1256\" data-end=\"1259\" \/>\n<h1 data-start=\"1261\" data-end=\"1282\">\ud83d\ude80 Nova Regra Pode Acelerar Neg\u00f3cios e Evitar Transtornos Legais<\/h1>\n<p data-start=\"1284\" data-end=\"1570\">A decis\u00e3o do CNJ muda radicalmente o cen\u00e1rio das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias no Brasil.<br data-start=\"1367\" data-end=\"1370\" \/>Se voc\u00ea atua como <strong data-start=\"1388\" data-end=\"1435\">advogado, corretor, empres\u00e1rio ou comprador<\/strong>, \u00e9 fundamental <strong data-start=\"1451\" data-end=\"1483\">compartilhar essa informa\u00e7\u00e3o<\/strong>: ela pode poupar tempo, custos e evitar bloqueios indevidos em registros de im\u00f3veis.<\/p>\n<p data-start=\"1572\" data-end=\"1766\">\ud83d\udc49 <strong data-start=\"1575\" data-end=\"1608\">Compartilhe este artigo agora<\/strong> com colegas e clientes que est\u00e3o envolvidos em neg\u00f3cios imobili\u00e1rios em 2025.<br data-start=\"1686\" data-end=\"1689\" \/>Mais pessoas informadas = menos burocracia e mais seguran\u00e7a nas transa\u00e7\u00f5es!<\/p>\n<p data-start=\"1572\" data-end=\"1766\">Leia:\u00a0<a href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/transportadores-autonomos-na-lcp-214-2025-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria\/\" rel=\"bookmark\">Transportadores Aut\u00f4nomos na LCP 214\/2025: o que muda com a Reforma Tribut\u00e1ria<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Decis\u00e3o do CNJ declara inconstitucional a exig\u00eancia de certid\u00f5es negativas para registro de im\u00f3veis. Entenda o impacto para compradores, vendedores e cart\u00f3rios em 2025.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":9960361271,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[933],"tags":[5413,4325,5412],"class_list":["entry","author-arka-online-blog","has-excerpt","post-9960361270","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-noticias","tag-certidoes-negativas","tag-cnj","tag-registro-deimoveis"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361270","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9960361270"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361270\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9960361272,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361270\/revisions\/9960361272"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9960361271"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9960361270"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9960361270"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9960361270"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}