{"id":9960361845,"date":"2025-11-16T09:30:53","date_gmt":"2025-11-16T12:30:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/?p=9960361845"},"modified":"2025-11-16T09:30:53","modified_gmt":"2025-11-16T12:30:53","slug":"locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/","title":{"rendered":"Locac\u0327o\u0303es via plataformas como Airbnb: o que muda com a Reforma\u202fTributa\u0301ria\u202f2026"},"content":{"rendered":"<p class=\"estimated-read-time\">Tempo de leitura:<small> 4 minutos<\/small><\/p> <p data-start=\"204\" data-end=\"659\">Voc\u00ea que aluga im\u00f3veis por plataformas digitais como Airbnb, Booking ou outras, precisa estar atento: o <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/lcp\/lcp214.htm\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">cen\u00e1rio tribut\u00e1rio<\/a> no Brasil est\u00e1 passando por transforma\u00e7\u00f5es significativas \u2014 e as loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o ficam de fora. Neste artigo voc\u00ea ver\u00e1 de forma clara as novas regras para loca\u00e7\u00f5es, quando incidem os tributos Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), e por que \u00e9 fundamental se preparar hoje para evitar surpresas.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_84 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">\u00cdndice<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabela de conte\u00fado\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #333333;color:#333333\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #333333;color:#333333\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#O_panorama_da_reforma_tributaria_e_os_alugueis\" >O panorama da reforma tribut\u00e1ria e os alugu\u00e9is<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#E_as_locacoes_de_curta_duracao_via_plataformas_digitais\" >E as loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o via plataformas digitais?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#Exemplos_praticos_de_impacto\" >Exemplos pr\u00e1ticos de impacto<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#O_que_muda_na_pratica_para_voce_que_aluga\" >O que muda na pr\u00e1tica para voc\u00ea que aluga<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#Dicas_para_evitar_surpresas\" >Dicas para evitar surpresas<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/locacoes-via-plataformas-como-airbnb-o-que-muda-com-a-reforma-tributaria-2026\/#Conclusao\" >Conclus\u00e3o<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h3 data-start=\"661\" data-end=\"713\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_panorama_da_reforma_tributaria_e_os_alugueis\"><\/span>O panorama da reforma tribut\u00e1ria e os alugu\u00e9is<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"714\" data-end=\"1206\">Com a aprova\u00e7\u00e3o da Lei Complementar 214\/2025 e a entrada em vigor das mudan\u00e7as estruturais do sistema tribut\u00e1rio, os tributos PIS, COFINS, ISS e ICMS d\u00e3o lugar a um modelo baseado em IBS (federal\/estadual) e CBS (federal) \u2014 um tipo de IVA dual.<\/p>\n<p data-start=\"714\" data-end=\"1206\">Para loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis, isso significa que opera\u00e7\u00f5es at\u00e9 ent\u00e3o simplesmente tributadas como renda podem agora tamb\u00e9m entrar no escopo de tributa\u00e7\u00e3o do consumo\/servi\u00e7o.<\/p>\n<p data-start=\"1265\" data-end=\"1417\">Se voc\u00ea aluga im\u00f3veis como pessoa\u202ff\u00edsica, precisa verificar se se enquadra como contribuinte desses novos tributos. Veja os dois crit\u00e9rios principais:<\/p>\n<ul data-start=\"1418\" data-end=\"2069\">\n<li data-start=\"1418\" data-end=\"1639\">\n<p data-start=\"1420\" data-end=\"1639\">No ano\u2011calend\u00e1rio <strong data-start=\"1438\" data-end=\"1450\">anterior<\/strong>, ter obtido receita bruta com loca\u00e7\u00f5es (cess\u00e3o ou arrendamento) superior a <strong data-start=\"1526\" data-end=\"1540\">R$\u202f240.000<\/strong>, <strong data-start=\"1542\" data-end=\"1547\">e<\/strong> possuir mais de <strong data-start=\"1564\" data-end=\"1587\">3 im\u00f3veis distintos<\/strong> em loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1640\" data-end=\"2069\">\n<p data-start=\"1642\" data-end=\"2069\">No <strong data-start=\"1645\" data-end=\"1661\">ano corrente<\/strong>, mesmo que o crit\u00e9rio anterior n\u00e3o tenha sido atendido, se a receita com loca\u00e7\u00f5es ultrapassar <strong data-start=\"1756\" data-end=\"1770\">R$\u202f288.000<\/strong> (20\u202f% acima do limite) passa\u2011se \u00e0 condi\u00e7\u00e3o de contribuinte.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1640\" data-end=\"2069\">\n<p data-start=\"1642\" data-end=\"2069\">Se voc\u00ea n\u00e3o atingir esses patamares \u2014 por exemplo, aluga apenas um ou dois im\u00f3veis com valor moderado \u2014 permanece apenas sujeito ao imposto de renda como antes.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-start=\"2071\" data-end=\"2133\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"E_as_locacoes_de_curta_duracao_via_plataformas_digitais\"><\/span>E as loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o via plataformas digitais?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"2134\" data-end=\"2219\">Para loca\u00e7\u00f5es por temporada (como via Airbnb, Booking etc.), h\u00e1 regras espec\u00edficas:<\/p>\n<ul data-start=\"2220\" data-end=\"2938\">\n<li data-start=\"2220\" data-end=\"2356\">\n<p data-start=\"2222\" data-end=\"2356\">Contratos com prazo <strong data-start=\"2242\" data-end=\"2273\">inferior ou igual a 90\u202fdias<\/strong> s\u00e3o tratados como loca\u00e7\u00e3o por temporada.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2357\" data-end=\"2549\">\n<p data-start=\"2359\" data-end=\"2549\">Nessas situa\u00e7\u00f5es, a opera\u00e7\u00e3o pode ser equiparada \u00e0 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o de hotelaria \u2014 o que altera a base de c\u00e1lculo e reduz a vantagem de dedu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2550\" data-end=\"2818\">\n<p data-start=\"2552\" data-end=\"2818\">No caso de loca\u00e7\u00e3o residencial \u201cnormal\u201d (prazo superior a 90\u202fdias, ou n\u00e3o via plataforma de curta dura\u00e7\u00e3o), aplica\u2011se um redutor de <strong data-start=\"2684\" data-end=\"2691\">70%<\/strong> da base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS. J\u00e1 para loca\u00e7\u00e3o por temporada o redutor \u00e9 de <strong data-start=\"2768\" data-end=\"2775\">40%<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2819\" data-end=\"2938\">\n<p data-start=\"2821\" data-end=\"2938\">Ou seja: se voc\u00ea est\u00e1 alugando por plataformas digitais para curta temporada, prepare\u2011se para carga tribut\u00e1ria maior.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-start=\"2940\" data-end=\"2974\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemplos_praticos_de_impacto\"><\/span>Exemplos pr\u00e1ticos de impacto<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul data-start=\"2975\" data-end=\"3384\">\n<li data-start=\"2975\" data-end=\"3192\">\n<p data-start=\"2977\" data-end=\"3192\">Aluguel convencional para pessoa f\u00edsica (loca\u00e7\u00e3o residencial longa): se a al\u00edquota de refer\u00eancia para IBS\/CBS for ~28%, com redu\u00e7\u00e3o de 70% a al\u00edquota efetiva cai para ~8,4%.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3193\" data-end=\"3384\">\n<p data-start=\"3195\" data-end=\"3384\">J\u00e1 para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o \/ temporada via plataformas: com redu\u00e7\u00e3o de 40%, a carga efetiva sobe \u2014 embora ainda menor que 28%, \u00e9 maior ~16,8%.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-start=\"3386\" data-end=\"3433\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_muda_na_pratica_para_voce_que_aluga\"><\/span>O que muda na pr\u00e1tica para voc\u00ea que aluga<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul data-start=\"3434\" data-end=\"4139\">\n<li data-start=\"3434\" data-end=\"3627\">\n<p data-start=\"3436\" data-end=\"3627\">Voc\u00ea poder\u00e1 precisar emitir <strong data-start=\"3464\" data-end=\"3479\">nota fiscal<\/strong> para a loca\u00e7\u00e3o\/responsabilizar\u2011se pelos tributos de consumo (IBS\/CBS) caso se enquadre como contribuinte.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3628\" data-end=\"3773\">\n<p data-start=\"3630\" data-end=\"3773\">Ser\u00e1 essencial revisar contratos: negociar quem absorve o custo deste imposto (locador ou locat\u00e1rio).<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3774\" data-end=\"3907\">\n<p data-start=\"3776\" data-end=\"3907\">Controle rigoroso das suas receitas: saber exatamente quanto foi recebido com loca\u00e7\u00f5es, quantos im\u00f3veis est\u00e3o sob sua gest\u00e3o etc.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"3908\" data-end=\"4139\">\n<p data-start=\"3910\" data-end=\"4139\">Para loca\u00e7\u00f5es por temporada, especialmente via plataformas digitais, repensar o modelo: se h\u00e1 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os adicionais (limpeza, recep\u00e7\u00e3o, hotelaria) maior risco de caracteriza\u00e7\u00e3o como servi\u00e7o ao inv\u00e9s de simples loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-start=\"4141\" data-end=\"4174\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dicas_para_evitar_surpresas\"><\/span>Dicas para evitar surpresas<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ol data-start=\"4175\" data-end=\"5037\">\n<li data-start=\"4175\" data-end=\"4339\">\n<p data-start=\"4178\" data-end=\"4339\">Consulte seu <strong data-start=\"4191\" data-end=\"4203\">contador<\/strong> para que fa\u00e7a proje\u00e7\u00e3o de faturamento e verifique se voc\u00ea ultrapassa os limites (R$\u202f240.000\/ano anterior ou R$\u202f288.000\/ano corrente).<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4340\" data-end=\"4580\">\n<p data-start=\"4343\" data-end=\"4580\">Se voc\u00ea utiliza plataformas como Airbnb ou Booking, esteja preparado para que a Receita Federal cruze dados, uma vez que conv\u00eanios com as plataformas foram firmados para envio dessas informa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4581\" data-end=\"4734\">\n<p data-start=\"4584\" data-end=\"4734\">Verifique se a sua loca\u00e7\u00e3o configura \u201ccurta dura\u00e7\u00e3o (\u2264\u202f90\u202fdias)\u201d para entender se \u00e9 tributada como servi\u00e7o de hotelaria ou como loca\u00e7\u00e3o tradicional.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4735\" data-end=\"4870\">\n<p data-start=\"4738\" data-end=\"4870\">Analise se vale migrar para pessoa\u202fjur\u00eddica ou manter em pessoa\u202ff\u00edsica \u2014 a carga tribut\u00e1ria e as dedu\u00e7\u00f5es variam segundo o regime.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4871\" data-end=\"5037\">\n<p data-start=\"4874\" data-end=\"5037\">Atualize\u2011se sobre a entrada em vigor das novas regras: o recolhimento efetivo dos tributos est\u00e1 gradativo a partir de 2026.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h3 data-start=\"5039\" data-end=\"5054\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusao\"><\/span>Conclus\u00e3o<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"5055\" data-end=\"5476\">Em resumo: as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis via plataformas digitais \u2013 especialmente curtas\u202f\/\u202ftempor\u00e1rias \u2013 ganham um novo cen\u00e1rio tribut\u00e1rio com a reforma. N\u00e3o basta mais encar\u00e1\u2011las apenas como \u201crenda extra\u201d isolada; o risco de se tornar contribuinte de IBS\/CBS exige planejamento e acompanhamento. Revisar contratos, controlar faturamento e calcular cen\u00e1rios s\u00e3o passos fundamentais para evitar surpresas e garantir conformidade.<\/p>\n<p data-start=\"5478\" data-end=\"5625\">Se voc\u00ea aluga via Airbnb, Booking ou semelhantes, <strong data-start=\"5528\" data-end=\"5540\">n\u00e3o adie<\/strong> o planejamento tribut\u00e1rio: saber hoje o que muda amanh\u00e3 pode fazer toda a diferen\u00e7a.<\/p>\n<p data-start=\"5786\" data-end=\"5907\">Leia: <a href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/quando-ocorre-o-fato-gerador-no-setor-de-construcao-civil-entenda-o-impacto-da-reforma-tributaria\/\" rel=\"bookmark\">Quando ocorre o fato gerador no setor de constru\u00e7\u00e3o civil? Entenda o impacto da reforma tribut\u00e1ria<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Saiba como a reforma tribut\u00e1ria de 2026 muda a tributa\u00e7\u00e3o para loca\u00e7\u00f5es via Airbnb, Booking e plataformas \u2014 evite surpresas e planeje\u2011se.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":9960361846,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"_mbp_gutenberg_autopost":false,"maa_idioma":"","maa_pais":"","footnotes":""},"categories":[5231],"tags":[5534,5535,5536,5232,5533,1482],"class_list":["entry","author-arka-online-blog","has-excerpt","post-9960361845","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-reforma-tributaria","tag-airbnb","tag-booking","tag-ccbs","tag-ibs","tag-locacoes","tag-reforma-tributaria"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361845","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9960361845"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361845\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9960361847,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960361845\/revisions\/9960361847"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9960361846"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9960361845"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9960361845"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9960361845"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}