{"id":9960362095,"date":"2025-12-02T19:00:26","date_gmt":"2025-12-02T22:00:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/?p=9960362095"},"modified":"2025-12-02T19:00:26","modified_gmt":"2025-12-02T22:00:26","slug":"reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/","title":{"rendered":"Reforma Tribut\u00e1ria: NFS-e Obrigat\u00f3ria para Loca\u00e7\u00e3o de Bens M\u00f3veis e Im\u00f3veis a Partir de 2027!"},"content":{"rendered":"<p class=\"estimated-read-time\">Tempo de leitura:<small> 3 minutos<\/small><\/p> <div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_85 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">\u00cdndice<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Alternar tabela de conte\u00fado\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #333333;color:#333333\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #333333;color:#333333\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/#Nova_regulamentacao_define_obrigatoriedade_da_NFS-e_para_locacao_de_bens_com_fase_de_testes_em_2026\" >Nova regulamenta\u00e7\u00e3o define obrigatoriedade da NFS-e para loca\u00e7\u00e3o de bens, com fase de testes em 2026.<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/#Mudancas_Especificas_para_Locacao_de_Bens_Imoveis\" >Mudan\u00e7as Espec\u00edficas para Loca\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/#Adequacoes_para_Locacao_de_Bens_Moveis\" >Adequa\u00e7\u00f5es para Loca\u00e7\u00e3o de Bens M\u00f3veis<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/#Periodo_de_Testes_em_2026_Adaptacao_sem_Impacto_Financeiro\" >Per\u00edodo de Testes em 2026: Adapta\u00e7\u00e3o sem Impacto Financeiro<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/reforma-tributaria-nfs-e-obrigatoria-para-locacao-de-bens-moveis-e-imoveis-a-partir-de-2027\/#Impacto_em_Holdings_Patrimoniais_e_Recomendacoes\" >Impacto em Holdings Patrimoniais e Recomenda\u00e7\u00f5es<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nova_regulamentacao_define_obrigatoriedade_da_NFS-e_para_locacao_de_bens_com_fase_de_testes_em_2026\"><\/span>Nova regulamenta\u00e7\u00e3o define obrigatoriedade da NFS-e para loca\u00e7\u00e3o de bens, com fase de testes em 2026.<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>A Secretaria-Executiva do Comit\u00ea Gestor da NFS-e (SE\/CGNFS-e) publicou em 19 de novembro de 2025 a Nota T\u00e9cnica n\u00ba 005, introduzindo altera\u00e7\u00f5es significativas no leiaute da Nota Fiscal de Servi\u00e7os Eletr\u00f4nica (NFS-e). Estas mudan\u00e7as visam adequar o sistema \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/lcp\/lcp214.htm\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Reforma Tribut\u00e1ria<\/a> do Consumo, que implementar\u00e1 o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS).<\/p>\n<p>A principal novidade \u00e9 a obrigatoriedade formal da emiss\u00e3o da NFS-e para opera\u00e7\u00f5es envolvendo loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa, arrendamento e usos remunerados de bens m\u00f3veis e im\u00f3veis, a partir de 2027. Essa exig\u00eancia se estende mesmo para situa\u00e7\u00f5es onde n\u00e3o h\u00e1 incid\u00eancia do Imposto sobre Servi\u00e7os (ISS), pois essas transa\u00e7\u00f5es passar\u00e3o a ser tributadas pelo IBS e pela CBS.<\/p>\n<p>A emiss\u00e3o da NFS-e, conforme detalhado na Nota T\u00e9cnica, deixa de estar atrelada exclusivamente \u00e0 natureza de 'servi\u00e7o' e passa a ser o documento fiscal obrigat\u00f3rio para declarar as opera\u00e7\u00f5es e viabilizar o c\u00e1lculo dos novos tributos. A adapta\u00e7\u00e3o dos contribuintes j\u00e1 come\u00e7a em 2026, com um per\u00edodo de testes e al\u00edquotas simb\u00f3licas.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Mudancas_Especificas_para_Locacao_de_Bens_Imoveis\"><\/span>Mudan\u00e7as Espec\u00edficas para Loca\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Para opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, a Nota T\u00e9cnica n\u00ba 005 introduziu c\u00f3digos espec\u00edficos dentro do grupo '99'. Est\u00e3o inclu\u00eddos o c\u00f3digo 99.03.01 para Loca\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis, 99.03.02 para Cess\u00e3o Onerosa de Bens Im\u00f3veis, e 99.03.03 para Arrendamento de Bens Im\u00f3veis, al\u00e9m de itens relacionados a servid\u00e3o e permiss\u00e3o de uso. Essas opera\u00e7\u00f5es ser\u00e3o formalizadas via NFS-e, independentemente da incid\u00eancia de ISS, por fazerem parte da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Adequacoes_para_Locacao_de_Bens_Moveis\"><\/span>Adequa\u00e7\u00f5es para Loca\u00e7\u00e3o de Bens M\u00f3veis<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>No caso de loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis, foi criado o c\u00f3digo 99.04.01. Um grupo espec\u00edfico no leiaute da NFS-e, intitulado 'Informa\u00e7\u00f5es de Opera\u00e7\u00f5es de Loca\u00e7\u00e3o de Bens M\u00f3veis', dever\u00e1 ser preenchido nessas situa\u00e7\u00f5es. A autoriza\u00e7\u00e3o para este grupo ocorrer\u00e1 em ambiente nacional, mesmo que o munic\u00edpio n\u00e3o tenha aderido ao emissor nacional. O preenchimento deste grupo \u00e9 permitido apenas quando o campo de servi\u00e7o (cTribNac) for indicado como 99.04.01.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Periodo_de_Testes_em_2026_Adaptacao_sem_Impacto_Financeiro\"><\/span>Per\u00edodo de Testes em 2026: Adapta\u00e7\u00e3o sem Impacto Financeiro<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>O ano de 2026 marca o in\u00edcio da fase de testes para a implementa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS, conforme previsto pela Reforma Tribut\u00e1ria. Durante este per\u00edodo, as al\u00edquotas ser\u00e3o simb\u00f3licas: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O objetivo \u00e9 permitir a simula\u00e7\u00e3o, valida\u00e7\u00e3o de dados e confer\u00eancia de c\u00e1lculos, sem que haja impacto financeiro para os contribuintes. Neste per\u00edodo, a emiss\u00e3o da NFS-e j\u00e1 dever\u00e1 observar os novos grupos e campos referentes ao IBS e CBS.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Impacto_em_Holdings_Patrimoniais_e_Recomendacoes\"><\/span>Impacto em Holdings Patrimoniais e Recomenda\u00e7\u00f5es<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>As holdings patrimoniais, em particular, precisam de aten\u00e7\u00e3o. As mudan\u00e7as exigir\u00e3o ajustes em seus sistemas fiscais, revis\u00f5es de cadastros e valida\u00e7\u00e3o de processos internos. \u00c9 fundamental revisar contratos de loca\u00e7\u00e3o e cess\u00e3o para identificar as opera\u00e7\u00f5es afetadas, atualizar os sistemas de emiss\u00e3o de NFS-e para contemplar os novos c\u00f3digos (99.03.xx e 99.04.01), e ajustar regras internas de escritura\u00e7\u00e3o e controles. O per\u00edodo de testes em 2026 \u00e9 uma oportunidade valiosa para testar integra\u00e7\u00f5es e regras de c\u00e1lculo, garantindo a conformidade antes da implementa\u00e7\u00e3o plena em 2027.<\/p>\n<p>A Nota T\u00e9cnica n\u00ba 005\/2025 e o Anexo VI \u2013 V1.02.00 formalizam, portanto, a obrigatoriedade da NFS-e para diversas opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o e presta\u00e7\u00f5es sobre bens m\u00f3veis e im\u00f3veis, impulsionada pela Reforma Tribut\u00e1ria. A fase de testes em 2026 oferece um respiro para a adapta\u00e7\u00e3o de sistemas e processos, sendo crucial a revis\u00e3o de contratos e a atualiza\u00e7\u00e3o dos sistemas de emiss\u00e3o eletr\u00f4nica para evitar riscos fiscais e operacionais futuros.<\/p>\n<p>Leia:\u00a0<a href=\"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/bc-protege-o-botao-secreto-do-banco-central-que-impede-golpes-com-seu-nome-ative\/\" rel=\"bookmark\">BC Protege+: O \u2018bot\u00e3o secreto\u2019 do Banco Central que impede golpes com seu nome! Ative<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Reforma Tribut\u00e1ria exige NFS-e para loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis e im\u00f3veis a partir de 2027. Entenda as mudan\u00e7as e o per\u00edodo de testes em 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":9960362151,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"_mbp_gutenberg_autopost":false,"maa_idioma":"","maa_pais":"","footnotes":""},"categories":[5231],"tags":[5233,5232,1864,5734,1221,5735,1482],"class_list":["entry","author-arka-online-blog","has-excerpt","post-9960362095","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-reforma-tributaria","tag-cbs","tag-ibs","tag-locacao-de-imoveis","tag-locacao-de-moveis","tag-nfs-e","tag-nota-tecnica","tag-reforma-tributaria"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960362095","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9960362095"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960362095\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9960362152,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9960362095\/revisions\/9960362152"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9960362151"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9960362095"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9960362095"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.arkaonline.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9960362095"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}