IVA Dual<\/a>, composto pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), a tributa\u00e7\u00e3o sobre opera\u00e7\u00f5es n\u00e3o onerosas foi refor\u00e7ada.<\/p>\nIsso significa que doar ou ceder gratuitamente um im\u00f3vel pode gerar obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias mais complexas a partir de 2026, impactando tanto pessoas f\u00edsicas quanto jur\u00eddicas.<\/p>\n
Conforme informa\u00e7\u00f5es divulgadas pelo Regulamento do Imposto de Renda e a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, a nova legisla\u00e7\u00e3o amplia os riscos e custos envolvidos nessas transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
O Rendimento Presumido do Imposto de Renda<\/h3>\n
Atualmente, o Regulamento do Imposto de Renda j\u00e1 prev\u00ea a presun\u00e7\u00e3o de rendimento em 10% do valor venal<\/b> do im\u00f3vel cedido gratuitamente. Esse percentual incide na declara\u00e7\u00e3o de ajuste anual do contribuinte.<\/p>\n
A regra, detalhada no artigo 41 do regulamento, estabelece que esse rendimento \u00e9 tribut\u00e1vel, a menos que a cess\u00e3o seja para uso do c\u00f4njuge, pais ou filhos do propriet\u00e1rio.<\/p>\n
Para calcular o valor, basta aplicar 10% sobre o valor venal do im\u00f3vel ou o valor constante na guia do IPTU. Caso a cess\u00e3o n\u00e3o cubra o ano inteiro, o c\u00e1lculo \u00e9 feito de forma proporcional ao per\u00edodo.<\/p>\n
Esse rendimento presumido, segundo o entendimento vigente, n\u00e3o est\u00e1 sujeito ao recolhimento mensal via Carn\u00ea-Le\u00e3o, sendo declarado apenas na declara\u00e7\u00e3o anual de ajuste.<\/p>\n
O Impacto da Reforma Tribut\u00e1ria no IVA Dual<\/h3>\n
A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, que instituiu o IVA Dual (CBS e IBS), trouxe mudan\u00e7as significativas ao tributar opera\u00e7\u00f5es n\u00e3o onerosas. O artigo 4\u00ba da lei permite a tributa\u00e7\u00e3o de tais opera\u00e7\u00f5es, e o artigo 5\u00ba especifica que fornecimentos gratuitos<\/b> ou a valor inferior ao de mercado, mesmo entre partes relacionadas, estar\u00e3o sujeitos \u00e0 CBS e ao IBS.<\/p>\n
Isso amplia o escopo da tributa\u00e7\u00e3o, pois al\u00e9m do Imposto de Renda Pessoa F\u00edsica (IRPF) sobre o rendimento presumido, a cess\u00e3o gratuita poder\u00e1 gerar obriga\u00e7\u00f5es relacionadas ao IVA Dual.<\/p>\n
As al\u00edquotas do IVA Dual ainda est\u00e3o em fase de regulamenta\u00e7\u00e3o detalhada, mas a expectativa \u00e9 que a carga tribut\u00e1ria sobre alugu\u00e9is e receitas presumidas aumente, exigindo aten\u00e7\u00e3o redobrada dos contribuintes.<\/p>\n
Restri\u00e7\u00f5es ao Cr\u00e9dito Fiscal e Custos Adicionais<\/h3>\n
Um ponto crucial da reforma \u00e9 a veda\u00e7\u00e3o ao aproveitamento de cr\u00e9ditos fiscais em determinadas situa\u00e7\u00f5es. O artigo 57, \u00a7 5\u00ba, da LC 214\/2025 impede o creditamento de custos e despesas relacionados a im\u00f3veis ou servi\u00e7os fornecidos gratuitamente a s\u00f3cios, administradores, empregados ou seus familiares at\u00e9 o terceiro grau.<\/p>\n
Essa restri\u00e7\u00e3o aumenta o custo tribut\u00e1rio da opera\u00e7\u00e3o, pois impossibilita o abatimento de cr\u00e9ditos de CBS e IBS vinculados ao bem cedido gratuitamente. Em outras palavras, o imposto pago sobre esses custos n\u00e3o poder\u00e1 ser compensado.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, a transfer\u00eancia de im\u00f3veis, mesmo que gratuita, pode envolver outros custos, como o Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) em algumas situa\u00e7\u00f5es, o Imposto sobre Transmiss\u00e3o Causa Mortis e Doa\u00e7\u00e3o (ITCMD) em casos de doa\u00e7\u00e3o, a transfer\u00eancia do IPTU e emolumentos cartor\u00e1rios.<\/p>\n
Estrat\u00e9gias para Mitigar Riscos<\/h3>\n
Diante desse cen\u00e1rio, a recomenda\u00e7\u00e3o de especialistas \u00e9 a formaliza\u00e7\u00e3o de contratos<\/b> de loca\u00e7\u00e3o com valores de mercado sempre que poss\u00edvel. Contratos onerosos e devidamente documentados ajudam a evitar a aplica\u00e7\u00e3o da presun\u00e7\u00e3o de 10% do valor venal.<\/p>\n
Essa pr\u00e1tica tamb\u00e9m reduz a chance de incid\u00eancia da CBS e IBS sobre opera\u00e7\u00f5es gratuitas e, quando aplic\u00e1vel, preserva os direitos ao cr\u00e9dito fiscal.<\/p>\n
Mesmo a estrat\u00e9gia de transferir im\u00f3veis para holdings patrimoniais, antes vantajosa para reduzir a carga sobre receitas de loca\u00e7\u00e3o, agora exige um planejamento mais r\u00edgido.<\/p>\n
A reforma tribut\u00e1ria aumenta o risco de presun\u00e7\u00e3o de rendimento em cess\u00f5es gratuitas ou abaixo do valor de mercado, al\u00e9m da veda\u00e7\u00e3o ao creditamento, o que pode comprometer as vantagens dessa estrutura.<\/p>\n
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