estados e munic\u00edpios<\/strong><\/li>\n<\/ul>\nA substitui\u00e7\u00e3o ser\u00e1 gradual e s\u00f3 estar\u00e1 100% conclu\u00edda a partir de 2033. At\u00e9 l\u00e1, os tributos antigos coexistir\u00e3o com os novos.<\/p>\n
A regulamenta\u00e7\u00e3o foi feita principalmente pela Lei Complementar 214\/2025<\/strong>, atualizada pela LC 227\/2026<\/strong> e pelo Decreto 1.295 de 29 de abril de 2026<\/strong> \u2014 este \u00faltimo trouxe mudan\u00e7as importantes que muitas outras fontes ainda n\u00e3o refletem.<\/p>\nO objetivo da reforma \u00e9 simplificar o sistema tribut\u00e1rio, eliminar a cumulatividade dos impostos e acabar com a guerra fiscal entre estados e munic\u00edpios.<\/p>\n
\n<\/span>O Que Mudou Para Quem Aluga Im\u00f3veis?<\/span><\/h2>\n<\/span>Antes da Reforma<\/span><\/h3>\nQuando uma pessoa f\u00edsica<\/strong> alugava um im\u00f3vel, a tributa\u00e7\u00e3o era simples:<\/p>\n\n- Pagava apenas o IRPF<\/strong> (Imposto de Renda Pessoa F\u00edsica) pela tabela progressiva, com al\u00edquota m\u00e1xima de 27,5%<\/li>\n
- N\u00e3o havia incid\u00eancia de PIS, COFINS nem ISS<\/li>\n<\/ul>\n
Para pessoas jur\u00eddicas<\/strong>, o cen\u00e1rio j\u00e1 era mais complexo: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS (em casos de servi\u00e7os agregados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o).<\/p>\n<\/span>Ap\u00f3s a Reforma<\/span><\/h3>\nMant\u00e9m-se a incid\u00eancia do IRPF pela tabela progressiva. O que muda \u00e9 que, em determinadas situa\u00e7\u00f5es, passa a incidir tamb\u00e9m o CBS e o IBS.<\/strong><\/p>\nImportante: n\u00e3o s\u00e3o todos os alugu\u00e9is que ser\u00e3o tributados pelo CBS\/IBS.<\/strong> A lei estabelece crit\u00e9rios espec\u00edficos para determinar quem se torna contribuinte.<\/p>\n
\n<\/span>Quem Precisa Pagar CBS e IBS?<\/span><\/h2>\nExistem tr\u00eas hip\u00f3teses de incid\u00eancia<\/strong> distintas. Basta se enquadrar em uma delas para se tornar contribuinte.<\/p>\n<\/span>Hip\u00f3tese 1 \u2014 Com base no ano anterior<\/span><\/h3>\nVoc\u00ea ser\u00e1 contribuinte de CBS\/IBS no ano atual se, no ano calend\u00e1rio anterior<\/strong>, tiver cumprido os dois requisitos simultaneamente<\/strong>:<\/p>\n\n- Receita de alugu\u00e9is superior a R$ 240.000<\/strong> (valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro\/2025 \u2014 j\u00e1 pode estar pr\u00f3ximo de R$ 245.000 a R$ 250.000)<\/li>\n
- Receita proveniente de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos<\/strong> (ou seja, quatro im\u00f3veis ou mais)<\/li>\n<\/ul>\n
Exemplos pr\u00e1ticos:<\/strong><\/p>\n\n\n\n| Situa\u00e7\u00e3o<\/th>\n | Receita Anual<\/th>\n | N\u00ba de Im\u00f3veis<\/th>\n | Contribuinte CBS\/IBS?<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n |
\n\n| A<\/td>\n | R$ 500.000<\/td>\n | 3 im\u00f3veis<\/td>\n | \u274c N\u00e3o (apenas 3 im\u00f3veis)<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| B<\/td>\n | R$ 240.000<\/td>\n | 6 im\u00f3veis<\/td>\n | \u274c N\u00e3o (n\u00e3o ultrapassou o limite)<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| C<\/td>\n | R$ 241.000<\/td>\n | 4 im\u00f3veis<\/td>\n | \u2705 Sim (cumpriu os dois crit\u00e9rios)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/span>Hip\u00f3tese 2 \u2014 Com base no pr\u00f3prio ano calend\u00e1rio<\/span><\/h3>\nMesmo n\u00e3o tendo se enquadrado na hip\u00f3tese 1, voc\u00ea pode se tornar contribuinte durante o pr\u00f3prio ano<\/strong> se:<\/p>\n\n- Sua receita acumulada ultrapassar R$ 288.000<\/strong> (20% acima do limite base de R$ 240.000)<\/li>\n
- E essa receita for proveniente de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Nesse caso, o CBS\/IBS passa a incidir a partir do m\u00eas em que os dois crit\u00e9rios forem atingidos simultaneamente<\/strong> \u2014 n\u00e3o retroativamente.<\/p>\n\u26a0\ufe0f Aten\u00e7\u00e3o:<\/strong> Essa exig\u00eancia dos \"mais de tr\u00eas im\u00f3veis\" para a hip\u00f3tese 2 foi inclu\u00edda apenas pelo Decreto 1.295\/2026, de 29 de abril de 2026. Muitos conte\u00fados publicados antes dessa data est\u00e3o desatualizados neste ponto.<\/p><\/blockquote>\n<\/span>Hip\u00f3tese 3 \u2014 Loca\u00e7\u00e3o por temporada<\/span><\/h3>\nContratos de loca\u00e7\u00e3o de at\u00e9 90 dias ininterruptos (como os feitos via Airbnb, Booking e similares) tamb\u00e9m est\u00e3o sujeitos ao CBS\/IBS, seguindo as mesmas regras das hip\u00f3teses 1 e 2, mas com al\u00edquota diferente<\/strong> \u2014 tratada como servi\u00e7o de hotelaria.<\/p>\n
\n<\/span>Copropriedade: Como Funciona?<\/span><\/h2>\nSe voc\u00ea \u00e9 copropriet\u00e1rio de im\u00f3veis com outras pessoas, o que vale para fins de enquadramento \u00e9 a sua parte proporcional na receita total<\/strong>, e n\u00e3o o valor bruto dos alugu\u00e9is.<\/p>\nExemplo:<\/strong> Tr\u00eas irm\u00e3os s\u00e3o copropriet\u00e1rios de cinco im\u00f3veis que geraram R$ 300.000 de receita no ano. Cada um det\u00e9m 1\/3. A receita individual de cada irm\u00e3o \u00e9 R$ 100.000 \u2014 abaixo do limite \u2014 portanto, nenhum deles se torna contribuinte de CBS\/IBS com base nessa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\n<\/span>Como \u00e9 Calculada a Base de C\u00e1lculo?<\/span><\/h2>\nA base de c\u00e1lculo \u00e9 o valor efetivamente recebido<\/strong> pelo aluguel, acrescido de:<\/p>\n\n- Juros por atraso no pagamento<\/li>\n
- Multas e encargos<\/li>\n
- Varia\u00e7\u00f5es monet\u00e1rias (em contratos em moeda estrangeira)<\/li>\n
- Indeniza\u00e7\u00f5es por rescis\u00e3o contratual<\/li>\n
- Seguros recebidos em raz\u00e3o de danos ao im\u00f3vel<\/li>\n<\/ul>\n
O que pode ser deduzido da base de c\u00e1lculo<\/strong> (quando o \u00f4nus for do locador):<\/p>\n\n- IPTU<\/li>\n
- Taxa de condom\u00ednio<\/li>\n
- Foro e taxa de ocupa\u00e7\u00e3o de terrenos de marinha<\/li>\n<\/ul>\n
O que n\u00e3o pode ser deduzido:<\/strong> benfeitorias realizadas pelo locat\u00e1rio em substitui\u00e7\u00e3o ao pagamento do aluguel. Mesmo que o inquilino fa\u00e7a uma reforma no lugar de pagar o m\u00eas, o fato gerador tribut\u00e1rio continua existindo.<\/p>\n<\/span>Valor de Mercado<\/span><\/h3>\nQuando o aluguel for gratuito ou declarado com valor incompat\u00edvel com o im\u00f3vel, a Receita Federal pode utilizar como base de c\u00e1lculo o valor de mercado<\/strong> obtido do SINTER (Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais) \u2014 o chamado \"CPF dos im\u00f3veis\" \u2014, que concentra dados de cart\u00f3rios e prefeituras de todo o Brasil.<\/p>\n
\n<\/span>Redutor Social: Um Benef\u00edcio Para Loca\u00e7\u00e3o Residencial<\/span><\/h2>\nA legisla\u00e7\u00e3o criou o redutor social<\/strong>, que \u00e9 uma dedu\u00e7\u00e3o de R$ 600 por im\u00f3vel por m\u00eas<\/strong> aplic\u00e1vel exclusivamente sobre:<\/p>\n\n- Loca\u00e7\u00f5es residenciais<\/strong> de longo prazo (contratos convencionais)<\/li>\n
- N\u00e3o se aplica a loca\u00e7\u00f5es comerciais<\/li>\n
- N\u00e3o se aplica a loca\u00e7\u00f5es por temporada<\/li>\n<\/ul>\n
Esse valor tamb\u00e9m \u00e9 atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025. Se o contrato come\u00e7ar no meio do m\u00eas, o abatimento \u00e9 proporcional.<\/p>\n \u26a0\ufe0f O redutor social s\u00f3 reduz a base de c\u00e1lculo do CBS\/IBS<\/strong> \u2014 n\u00e3o tem efeito sobre o Imposto de Renda.<\/p><\/blockquote>\n
\n<\/span>Quais S\u00e3o as Al\u00edquotas?<\/span><\/h2>\nAs al\u00edquotas ainda n\u00e3o est\u00e3o completamente definidas, mas as estimativas s\u00e3o:<\/p>\n \n- CBS:<\/strong> 8,8% (compet\u00eancia da Uni\u00e3o \u2014 ser\u00e1 fixada por lei ordin\u00e1ria)<\/li>\n
- IBS:<\/strong> 17,7% (compet\u00eancia dos estados e munic\u00edpios \u2014 cada ente definir\u00e1 a sua al\u00edquota)<\/li>\n
- Total estimado:<\/strong> aproximadamente 26,5%<\/li>\n<\/ul>\n
No entanto, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea redu\u00e7\u00f5es importantes<\/strong> para im\u00f3veis:<\/p>\n\n\n\n| Tipo de Loca\u00e7\u00e3o<\/th>\n | Redu\u00e7\u00e3o na Al\u00edquota<\/th>\n | Al\u00edquota Efetiva Estimada<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Loca\u00e7\u00e3o convencional (residencial\/comercial)<\/td>\n | 70%<\/td>\n | ~7,95%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Loca\u00e7\u00e3o por temporada (at\u00e9 90 dias)<\/td>\n | 40%<\/td>\n | ~15,9%<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Im\u00f3veis em zonas reabilitadas (5 anos)<\/td>\n | 80%<\/td>\n | ~5,3%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/span>Regras de Transi\u00e7\u00e3o<\/span><\/h2>\n<\/span>Regra 1 \u2014 Ano de 2026<\/span><\/h3>\nEm 2026, as al\u00edquotas s\u00e3o meramente simb\u00f3licas: 0,9% de CBS e 0,1% de IBS<\/strong>. O objetivo \u00e9 testar os sistemas e a operacionaliza\u00e7\u00e3o antes da cobran\u00e7a plena. O recolhimento pode ser dispensado se o contribuinte cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias.<\/p>\n<\/span>Regra 2 \u2014 Contratos assinados at\u00e9 16 de janeiro de 2025<\/span><\/h3>\nQuem tinha contrato vigente antes dessa data pode optar por uma al\u00edquota unificada de 3,65%<\/strong> (CBS + IBS) sobre a receita bruta, em vez das al\u00edquotas regulares.<\/p>\nCondi\u00e7\u00f5es para optar:<\/strong><\/p>\n\n- Contrato deve ser por prazo determinado<\/strong><\/li>\n
- A op\u00e7\u00e3o \u00e9 irretrat\u00e1vel<\/strong> durante todo o contrato<\/li>\n
- \u00c9 necess\u00e1rio manter escritura\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil<\/strong><\/li>\n
- Para contratos n\u00e3o residenciais<\/strong>: vigora at\u00e9 o fim do prazo contratual<\/li>\n
- Para contratos residenciais<\/strong>: vigora at\u00e9 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro<\/li>\n<\/ul>\n
Como formalizar a op\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/p>\n\n- Registro em cart\u00f3rio at\u00e9 31\/12\/2025, ou<\/li>\n
- Emiss\u00e3o do primeiro documento fiscal eletr\u00f4nico indicando a al\u00edquota de 3,65%<\/li>\n<\/ol>\n
\n<\/span>E a Nota Fiscal? Preciso Emitir?<\/span><\/h2>\nPor enquanto, n\u00e3o h\u00e1 obrigatoriedade de emiss\u00e3o de nota fiscal<\/strong> para loca\u00e7\u00f5es. O pr\u00f3prio Decreto 1.295\/2026 diz que uma lei ordin\u00e1ria definir\u00e1 quando a emiss\u00e3o de documento fiscal eletr\u00f4nico passar\u00e1 a ser obrigat\u00f3ria. At\u00e9 l\u00e1, os contribuintes podem ficar tranquilos nesse ponto.<\/p>\n
\n<\/span>N\u00e3o Se Esque\u00e7a do Carn\u00ea-Le\u00e3o<\/span><\/h2>\nPara quem aluga im\u00f3veis e recebe de pessoas f\u00edsicas<\/strong>, o Carn\u00ea-Le\u00e3o continua obrigat\u00f3rio<\/strong>. A apura\u00e7\u00e3o \u00e9 mensal e o pagamento deve ser feito at\u00e9 o \u00faltimo dia do m\u00eas seguinte ao recebimento.<\/p>\nUm erro muito comum \u00e9 deixar para declarar esses rendimentos apenas na Declara\u00e7\u00e3o Anual de IR, no ano seguinte. Isso est\u00e1 errado<\/strong> e pode gerar multas e juros. Mesmo que o valor do m\u00eas esteja na faixa de isen\u00e7\u00e3o, o lan\u00e7amento no Carn\u00ea-Le\u00e3o Web \u00e9 importante, pois alimenta a declara\u00e7\u00e3o pr\u00e9-preenchida do exerc\u00edcio seguinte.<\/p>\n
\n<\/span>Exemplo Pr\u00e1tico Completo<\/span><\/h2>\nSitua\u00e7\u00e3o:<\/strong> Em 2025, o locador teve receita de R$ 241.000 proveniente de quatro im\u00f3veis. Em 2026, no m\u00eas de mar\u00e7o, recebeu R$ 2.000 de um im\u00f3vel residencial (aluguel convencional, IPTU pago pelo locador = R$ 400) e R$ 8.000 de outro im\u00f3vel (loca\u00e7\u00e3o por temporada).<\/p>\nImposto de Renda:<\/strong><\/p>\n\n- Im\u00f3vel 1 (R$ 2.000): dentro da faixa de isen\u00e7\u00e3o \u2014 sem IR, mas deve ser lan\u00e7ado no Carn\u00ea-Le\u00e3o<\/li>\n
- Im\u00f3vel 2 (R$ 8.000): al\u00edquota de 27,5% \u2192 R$ 8.000 \u00d7 27,5% \u2212 R$ 908,73 = R$ 1.291,27 de IR<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
CBS\/IBS (usando al\u00edquotas hipot\u00e9ticas de 8,8% CBS e 17,7% IBS):<\/strong><\/p>\nIm\u00f3vel 1 \u2014 Loca\u00e7\u00e3o residencial convencional:<\/em><\/p>\n\n- Receita bruta: R$ 2.000<\/li>\n
- (-) Redutor social: R$ 600<\/li>\n
- (-) IPTU pago pelo locador: R$ 400<\/li>\n
- Base de c\u00e1lculo: R$ 1.000<\/strong><\/li>\n
- Redu\u00e7\u00e3o de 70% na al\u00edquota \u2192 CBS efetiva: 2,64% | IBS efetivo: 5,31%<\/li>\n
- CBS: R$ 26,40 | IBS: R$ 53,10<\/li>\n<\/ul>\n
Im\u00f3vel 2 \u2014 Loca\u00e7\u00e3o por temporada:<\/em><\/p>\n\n- Receita bruta: R$ 8.000 (sem redutor social)<\/li>\n
- Base de c\u00e1lculo:
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