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Quando tratamos da imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em casos de integralização de imóveis ao capital social, vemos um cenário de avanços jurisprudenciais — mas também de insegurança jurídica estrutural para contribuintes. Neste artigo, revisito os principais pontos do tema, explico o que já está definido, quais incertezas persistem e como proprietários, empresas e profissionais tributários devem se preparar.
O que é a imunidade do ITBI em operações societárias
Conforme o art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, há previsão de imunidade do ITBI para a transferência de bens imóveis como integralização de capital social e em casos de fusão, cisão ou incorporação, desde que a atividade da empresa adquirente não seja predominantemente imobiliária.
O Código Tributário Nacional (arts. 37, §§ 1º e 2º) regulou essa imunidade definindo que se considera “atividade preponderante” quando mais de 50% da receita operacional da empresa vier de operações imobiliárias.
Ou seja: se uma pessoa jurídica receber imóvel em integralização e não tiver receita preponderante de atividade imobiliária, em tese estaria imune ao tributo.
O que o Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu e o que está pendente
O STF já fixou entendimento, no RE 796.376/SC (Tema 796), de que não incide ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento de capital social do sócio ou acionista da pessoa jurídica, salvo se o imóvel exceder o valor do capital integralizado.
Mais recentemente, no RE 1.495.108/SP (Tema 1348), o relator Edson Fachin manteve a linha de garantir a imunidade nesse tipo de operação, ainda que a empresa tenha atividade preponderante de compra, venda ou locação de imóveis — restringindo a desoneração apenas até o valor do capital social integralizado.
Contudo, o julgamento foi suspenso por pedido de vista e ainda não tem tese final consolidada.
Ressalte-se que o ministro Cristiano Zanin, em seu voto, fez uma ressalva importante: segundo ele, a imunidade não poderia ser utilizada indevidamente em casos de simulação ou fraude à lei pelos municípios.
Por que a insegurança jurídica permanece para contribuintes
Mesmo diante desses julgados, vários fatores continuam a gerar incerteza:
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Ressalva de fraude ou simulação – A menção no voto do ministro Zanin abre espaço para que entes municipais questionem a operação com base em desvio de finalidade ou simulação. Isso gera dúvida sobre quando a imunidade será aceita ou negada.
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Inatividade da empresa – Em tribunais estaduais como o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), vêm sendo levantados questionamentos sobre se empresas inativas (sem receita operacional) podem usufruir da imunidade ou se a ausência de atividade operacional configura desvio de finalidade.
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Há um entendimento mais legalista: mesmo sem receita, a empresa pode ter imóveis e suportar despesas, e isso não impediria a imunidade.
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Há também o entendimento mais restritivo: a “inatividade” seria forma de burla da norma e impediria a imunidade.
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Confusão patrimonial – Em decisões recentes, o TJSP tem considerado se existe confusão patrimonial entre sócios e sociedade como elemento impeditivo da imunidade, o que extrapola as condições expressas na lei.
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Limites práticos e temporalidade – A verificação da “atividade preponderante” envolve análise de receitas da pessoa jurídica em períodos anteriores e posteriores à operação (2 anos antes e 2 anos depois, ou 3 anos caso empresa recente) — o que complica o planejamento e gera risco de questionamento.
Implicações práticas para empresas e contribuintes
Diante desse cenário, alguns cuidados são essenciais:
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Planejar com antecedência: avaliar receitas da empresa, atividade preponderante, estrutura societária e se a integralização está bem documentada.
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Evitar “atalhos” arriscados: utilizar a imunidade sem respaldo claro pode trazer autuações ou discussões administrativas e judiciais.
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Registrar a operação de forma transparente: manter registro contábil, demonstrar natureza empresarial da pessoa jurídica e evitar indícios de confusão patrimonial.
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Monitorar jurisprudência e temas gerais: acompanhar o julgamento do Tema 1348 no STF e decisões dos TRFs e TJs para entender como a tese será fixada.
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Consultar especialistas tributários: a complexidade da matéria exige análise técnica personalizada para cada caso.
Conclusão: confiança possível, mas cautela indispensável
Embora a jurisprudência vá na direção de garantir a imunidade do ITBI em casos de integralização de capital com imóveis, permanece uma zona de insegurança que impede conclusões definitivas em muitos casos. A existência de ressalvas sobre fraude, inatividade empresarial e confusão patrimonial coloca em xeque a aplicação automática da imunidade.
Para contribuintes e empresas, a mensagem é clara: sim, a imunidade pode valer, mas somente se a operação estiver solidamente estruturada, bem documentada e com perfil societário compatível. A atuação com prudência e apoio técnico é o caminho para mitigar riscos.
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