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O principal tributo que incide quando alguém doa um imóvel para outra pessoa é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação) — estadual ou do Distrito Federal.
Ele se aplica em doações inter vivos, ou seja, em vida, sem que haja pagamento pelo bem doado.
Importante: não há Imposto de Renda sobre a doação em si, nem para quem doa nem para quem recebe, mas tanto doador quanto donatário devem declarar essa transmissão.
Quem paga
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Quem recebe o imóvel (o donatário) é quem normalmente deve pagar o ITCMD.
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Também há responsabilidade de declarar a doação à Secretaria da Fazenda do estado correspondente.
Como se calcula
Para calcular o imposto, são considerados:
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Valor do imóvel — base de cálculo, geralmente o valor venal ou outro valor de mercado aceito pelo estado.Alíquota do ITCMD do estado — cada estado estabelece sua alíquota, que pode ser fixa ou progressiva, variando conforme o valor do imóvel ou do bem, ou de quem é o donatário (grau de parentesco, por exemplo).Limites máximos — por resolução federal, há um teto para a alíquota do ITCMD, de 8%. Nenhum estado pode ultrapassar esse limite nas doações ou heranças.
Exemplo ilustrativo:
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Se um estado cobra ITCMD de 4% para doações e o imóvel for avaliado em R$ 300.000, o imposto será:
300.000 × 4% = R$ 12.000
Alíquotas – variações entre estados
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ITCMD geralmente varia entre 2% e 8% dependendo do estado, do valor do bem e do grau de parentesco entre doador e donatário.
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Alguns estados têm alíquotas progressivas: quanto maior o valor do imóvel, maior a alíquota aplicada.
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Outros estados mantêm uma alíquota fixa para doações, desde que o valor esteja abaixo de certos limites.
Outras taxas e custos
Além do ITCMD, você deve considerar:
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Lavratura da escritura pública de doação em cartório de notas.
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Registro da transferência no cartório de registro de imóveis — atualização da matrícula do imóvel para constar o novo proprietário.
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Emolumentos cartorários — taxas do cartório, que variam bastante dependendo do estado, valor do imóvel, localização etc.
Restrições e cuidados legais
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Legítima: no Direito Civil brasileiro, a doação em vida deve respeitar a legítima dos herdeiros (metade do patrimônio, em regra) em casos de doações feitas para ascendentes, descendentes ou cônjuges, para evitar que infrinja direitos sucessórios.
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Reserva de usufruto: pode-se doar apenas a “nua-propriedade”, mantendo para o doador o usufruto (direito de usar ou receber frutos). Isso pode reduzir alguns impactos diretos da mudança de titularidade.
Novas regras / tendências
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A partir de 2025, há expectativa de adoção generalizada de alíquotas progressivas para o ITCMD em vários estados.
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Projetos de reforma tributária discutem alterações tanto nas alíquotas quanto nas formas de declaração.
Passo a passo para fazer doação de imóvel
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Verificar legislação estadual do ITCMD: alíquota, isenções, base de cálculo.
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Avaliar o imóvel – valor venal ou de mercado, certidão da matrícula e outros documentos.
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Fazer escritura pública de doação em cartório de notas.
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Declarar e pagar o ITCMD junto à Secretaria da Fazenda do estado.
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Registrar a doação no Cartório de Registro de Imóveis, atualizando matrícula.
Exemplo prático
Digamos que você more em São Paulo e queira doar um apartamento avaliado em R$ 500.000 para seu filho:
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Alíquota do ITCMD em SP: 4% (fixa) se for a regra do estado.
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Imposto: 500.000 × 4% = R$ 20.000
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Mais custos de cartório para escritura + registro.
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Fazer a declaração do imposto e manter toda documentação em ordem.
Conclusão
A doação de imóvel é uma alternativa para transferir patrimônio em vida, mas envolve tributos e custos que devem ser bem avaliados. O ITCMD é o imposto-chave, com alíquota (até 8%) definida por cada estado, que varia conforme valor e relação de parentesco. Além disso, despesas de cartório e registro são obrigatórias. Um bom planejamento, inclusive levando em conta a legítima dos herdeiros, pode evitar surpresas desagradáveis.
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