Tempo de leitura: 3 minutos
A resposta à Consulta Tributária RC 31158/2025-SP esclarece pontos essenciais sobre a incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação) em situações de permuta entre imóveis urbanos com valores diferentes. O parecer aborda quando há doação, qual valor deve ser considerado para cálculo do imposto e como deve se comportar quem realiza o ato. Este artigo vai explicar, de forma clara, o entendimento do Estado de São Paulo, destacando obrigações, base legal e algumas recomendações práticas.
O que é a permuta e quando ela pode gerar doação
-
Permuta: troca de imóveis entre partes, sem pagamento em dinheiro entre elas.
-
Doação disfarçada: quando existe permuta entre imóveis de valores diferentes sem compensação financeira adequada, parte do valor percebido acima do imóvel de menor valor é considerada doação.
-
O donatário — isto é, quem recebe o imóvel de maior valor — é responsável pelo pagamento do ITCMD sobre essa diferença.
Base de cálculo do ITCMD
Qual valor usar
-
O valor venal do imóvel, que corresponde ao valor justo de mercado, é o parâmetro para base de cálculo do ITCMD.
-
Deve-se usar, no mínimo, o valor definido para o IPTU. Ou seja, a base de cálculo não pode ser inferior ao valor do imóvel usado para lançamento do IPTU.
Quem define e quem fiscaliza
-
A parte que realiza a transmissão deve informar corretamente o valor de mercado dos imóveis envolvidos na permuta.
-
O Fisco estadual pode não aceitar valores declarados que destoem muito do mercado, podendo fazer arbitramento ou revisão do valor.
Pontos jurídicos importantes
-
Regulamento aplicável
-
Decreto nº 46.655/2002 (RITCMD/SP) define regras sobre ITCMD no Estado de São Paulo.
-
Lei estadual (10.705/2000) também é referenciada no que tange à valoração dos bens e limites mínimo e máximo da base de cálculo.
-
-
Artigos do Código Civil
-
O contrato de doação está previsto no artigo 538 do Código Civil, que define como doação “o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”.
-
Exemplo prático do caso analisado
-
Duas partes fazem uma permuta:
-
Parte A entrega frações ideais de imóveis em construção, ligadas a dois apartamentos, valor venal declarado por cada fração inferior ao do mercado.
-
Parte B entrega um apartamento em outro município, com valor venal bem superior.
-
-
A escritura atribuiu valores muito inferiores aos valores venais para as frações da Parte A, igualando o valor declarado de troca.
-
A Secretaria da Fazenda julgou que isso configura doação parcial em favor da Parte A, que recebeu um bem de valor venal maior que o declarado como correspondente da Parte B.
Repercussão e obrigações das partes
-
Obrigação de recolher o ITCMD sobre a diferença de valor atribuída na permuta, caso se caracterize doação.
-
Apresentação do comprovante de recolhimento no registro de imóveis ou declaração expressa da não incidência, se for o caso.
-
A parte interessada pode recorrer ao Fisco (Posto Fiscal do Estado) para revisão ou verificação dos valores declarados, com documentos comprobatórios.
Conclusão
Em resumo, sempre que houver permuta de imóveis urbanos com valores desiguais e sem compensação financeira, haverá possibilidade de doação, e esta doação será tributada pelo ITCMD sobre a diferença de valor. A base de cálculo deve corresponder ao valor venal/mercado, não podendo ser inferior ao valor utilizado para IPTU. Para evitar problemas, declare corretamente os valores, com documentos que comprovem o valor de mercado, e, se houver dúvidas, consulte o Posto Fiscal competente.
Leia: Psicólogos e Clínicas de Psicologia: O Que Muda Com a Nova Lei da Reforma Tributária