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Por muitos anos, quem tentava registrar um imóvel em cartório esbarrava em uma exigência recorrente: a apresentação de certidões negativas de débitos fiscais (CNDs) ou certidões positivas com efeito de negativa (CPENs).
Na prática, isso funcionava como uma barreira: sem a certidão, o registro simplesmente não acontecia. Agora, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) derrubou essa prática, declarando a sua inconstitucionalidade.

O que decidiu o CNJ

Em recente julgamento, o Plenário do CNJ firmou entendimento de que não é legítima a exigência de certidões negativas para registro ou averbação de imóveis.

• Quem decidiu: Plenário do CNJ, no Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000.

• Relator: conselheiro Marcelo Terto.

• Data: 10ª Sessão Virtual de 2025.

• Alcance: a decisão vale para cartórios e tribunais de todo o Brasil.

O CNJ foi claro: exigir certidões como condição obrigatória é uma forma indireta de cobrança de tributos, e fere princípios constitucionais já reconhecidos pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

Entendimento constitucional: por que é inconstitucional?

A prática viola três pilares:

1. Princípio da legalidade tributária – Nenhum tributo pode ser exigido sem lei que o institua ou regulamente. Condicionar o registro a CND equivale a criar uma exigência não prevista em lei.

2. Direito de propriedade – O registro é ato essencial para garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias. Bloquear esse direito por débitos fiscais do vendedor extrapola os limites da tributação.

3. Proibição de “sanções políticas” – O STF já havia definido que o Estado não pode usar restrições administrativas (como negar registro, certidões ou autorizações) para obrigar o pagamento de tributos.

E agora? O que muda na prática

• Para compradores: o registro não pode ser negado pela falta de certidões negativas. Isso aumenta a segurança e a agilidade nas transações.

• Para vendedores: débitos fiscais não impedem a concretização da venda. Porém, continuam sujeitos à cobrança judicial ou administrativa pela Fazenda.

• Para cartórios: podem solicitar certidões apenas de forma informativa, para que as partes tenham ciência da situação. Mas não podem condicionar o registro à apresentação delas.

• Para estados e municípios: leis ou normas locais que ainda preveem a exigência passam a ser inválidas.

Impactos no mercado imobiliário

• Maior segurança jurídica: evita travamentos e insegurança em transações imobiliárias.

• Agilidade: registros deixam de depender de certidões, reduzindo burocracia.

• Proteção ao comprador: mesmo sem impedimento formal, a consulta às certidões continua sendo recomendada para avaliar riscos.

• Desafios aos fiscos estaduais e municipais: terão que reforçar mecanismos diretos de cobrança tributária, sem utilizar os cartórios como barreira.

Um novo equilíbrio: informação sim, bloqueio não

O CNJ deixou claro que não se trata de liberar o vendedor de suas obrigações fiscais. O que muda é o instrumento:

• O comprador continua podendo consultar as certidões antes de fechar o negócio.

• O cartório pode solicitar a apresentação, mas sem condicionar o registro.

• A Fazenda continua com meios próprios para cobrar o que é devido.

Conclusão: mais liberdade, mais responsabilidade

A decisão do CNJ é histórica porque elimina um entrave que sempre gerou insegurança jurídica e burocracia desnecessária.
Agora, o registro de imóveis não pode mais ser barrado por débitos fiscais do vendedor — um marco para a liberdade de propriedade e para a simplificação do mercado imobiliário.

📌 O comprador deve usar a informação das certidões como instrumento de precaução e não como obstáculo. O Estado, por sua vez, deve respeitar a Constituição e cobrar tributos pelos meios adequados, sem impor “atalhos” que restringem direitos fundamentais.

📌 FAQ – Perguntas Frequentes sobre a decisão do CNJ

1. Ainda preciso apresentar certidões negativas para registrar meu imóvel?

Não. O cartório não pode mais condicionar o registro à apresentação de certidões negativas. A exigência é inconstitucional.

2. O cartório pode pedir as certidões mesmo assim?

Sim, mas apenas de forma informativa. Elas servem para que comprador e vendedor saibam da situação fiscal, mas não podem impedir o registro.

3. E se o vendedor tiver dívidas fiscais?

O registro será feito normalmente. As dívidas continuam existindo e podem ser cobradas pela Fazenda por outros meios, mas não bloqueiam a transferência.

4. Posso comprar um imóvel sem verificar nenhuma certidão?

Não é recomendado. Mesmo sem ser obrigatória, a consulta protege o comprador de riscos futuros (como execuções fiscais contra o vendedor).

5. Essa decisão vale em todo o Brasil?

Sim. O entendimento do CNJ tem abrangência nacional e impacta cartórios e tribunais de todos os estados.

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🚀 Nova Regra Pode Acelerar Negócios e Evitar Transtornos Legais

A decisão do CNJ muda radicalmente o cenário das transações imobiliárias no Brasil.
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