Como Declarar Aluguel no Imposto de Renda e Pagar Menos Legalmente

Abilio Varjão

Tempo de leitura: 5 minutos

Você sabia que milhares de brasileiros perdem dinheiro todos os anos por declarar errado o aluguel no imposto de renda?
Pior ainda: muitos nem sabem que estão pagando imposto sem necessidade – ou deixam de declarar e acabam na malha fina da Receita Federal. A boa notícia? Você pode evitar tudo isso. Existem formas legais, seguras e eficazes de reduzir o imposto sobre aluguel, sem cair em armadilhas ou correr riscos. E é exatamente isso que você vai aprender neste artigo.

O que a Receita Federal considera como rendimento de aluguel?

Segundo o artigo 41 do RIR/2018, qualquer valor recebido pela locação, sublocação, arrendamento, aforamento ou uso de bens imóveis é considerado rendimento tributável. E não importa o tipo de imóvel – casa, apartamento, ponto comercial ou terreno vazio – se há pagamento, há imposto.

Mas atenção: os juros por atraso, multas contratuais e atualização monetária também entram na conta. Esses acréscimos são parte do rendimento tributável e devem ser declarados junto com o aluguel.

Outro ponto essencial: mesmo que você ceda gratuitamente o imóvel para uso de um amigo ou parente, precisa declarar uma renda presumida de 10% sobre o valor venal do imóvel, como previsto no carnê do IPTU. Essa é uma exigência do parágrafo 1º do artigo 41.

Quem deve recolher o imposto sobre o aluguel?

A resposta depende de quem está pagando o aluguel:

  • Se for uma pessoa física, você é o responsável por recolher o imposto mensalmente por meio do Carnê-Leão, conforme o artigo 30 da Instrução Normativa RFB nº 1500/2014.

  • Se for uma pessoa jurídica, é a empresa quem retém o imposto na fonte no momento do pagamento, seguindo a tabela progressiva do IR.

Mesmo que o valor recebido esteja abaixo da faixa de isenção, a declaração continua sendo obrigatória. A Receita cruza automaticamente dados com imobiliárias, empresas, cartórios e plataformas como o Airbnb. Omitir valores pode resultar em multa, juros e autuação.

Como funciona o Carnê-Leão Web?

Hoje, tudo é feito online, dentro do portal e-CAC da Receita Federal. O passo a passo é simples:

  1. Acesse o portal e entre com o gov.br.

  2. Vá até “Meu Imposto de Renda” > “Carnê-Leão Web”.

  3. Escolha o mês e clique em “Novo lançamento”.

  4. Informe o nome e CPF do inquilino e o valor bruto.

  5. Adicione as despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, taxa de administração, etc.), se pagas por você.

O próprio sistema calculará o imposto com base na tabela progressiva e gerará uma DARF com código 1900, que deve ser paga até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

Quais são as deduções legais permitidas?

Conforme o artigo 42 do RIR/2018, você pode abater do valor bruto do aluguel:

  • IPTU, taxas e emolumentos pagos pelo locador;

  • Aluguel pago na sublocação (se você subloca o imóvel);

  • Comissões, tarifas bancárias e honorários pagos para cobrança;

  • Despesas de condomínio, incluindo obras, fundo de reserva e modernizações.

⚠️ Mas cuidado: despesas como pintura interna, reformas internas ou compra de móveis, consumo de energia, consumo de água, utilização de internet, manutenção de móveis, aquisição de material de uso e consumo, limpeza e conservação não são dedutíveis. Elas não são consideradas necessárias para a geração de renda do imóvel.

Erros comuns que levam à malha fina

  1. Omissão de rendimento: Não declarar aluguel por achar que é pequeno ou por ser de parente é um erro grave.

  2. Dedução indevida: Gastos com decoração, pintura ou reforma interna não podem ser deduzidos.

  3. Não pagar o Carnê-Leão: Deixar para declarar só no IR anual é um erro. Isso gera multas e juros.

  4. Desconsiderar encargos com PJ: Quando o inquilino é empresa, você precisa informar corretamente as despesas para não pagar imposto a mais.

  5. Achar que a Receita não vai descobrir: Hoje, com o cruzamento de dados, a Receita sabe tudo. Não vale a pena arriscar.

Como pagar menos imposto de forma legal?

Veja um exemplo:
Você recebe R$ 3.000 de aluguel.
Pagou R$ 400 de condomínio, R$ 150 de IPTU e R$ 300 de taxa de administração?
Esses R$ 850 podem ser deduzidos.
Sua base de cálculo cai para R$ 2.150 e o imposto também.
Em vez de pagar R$ 110, você pagará cerca de R$ 38.
Uma economia de mais de 65% – tudo legal e com base no artigo 42 do RIR/2018.

Planejamento tributário: o que mais você pode fazer?

  • Mantenha o Carnê-Leão atualizado mês a mês. Isso evita erros e facilita a declaração anual.

  • Use todas as deduções permitidas pela legislação.

  • Avalie a criação de uma holding patrimonial se sua renda com aluguéis ultrapassa os R$ 10 mil mensais. Isso pode reduzir drasticamente sua carga tributária.

Conclusão

Declarar corretamente os aluguéis não é complicado, mas exige atenção, organização e conhecimento da lei.
Pagar menos imposto é totalmente possível, desde que feito com inteligência e dentro da legalidade.

Se você precisa de ajuda personalizada para organizar seus rendimentos de aluguel, estruturar uma holding ou fazer um planejamento tributário eficaz, entre em contato com nossa equipe. Consultorias especializadas estão à sua disposição para te orientar com segurança e estratégia.

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