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O “CPF dos imóveis” — oficialmente chamado Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — foi regulamentado pela Receita Federal em agosto de 2025, e vem ganhando destaque como um instrumento que promete transformar a forma como imóveis são registrados e tributados no Brasil. Mas será que isso significa mais impostos? Vamos conferir.
O que é o CIB e por que ele está sendo implementado?
O CIB, apelidado de “CPF dos imóveis”, tem como objetivo unificar os dados de imóveis urbanos e rurais por meio de um código único. Ele integrará informações de cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros sistemas como o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). Essa integração facilita o cruzamento de dados e permite que a fiscalização seja mais eficiente e rápida.
Transparência e controle – vantagens que a Receita busca
Segundo a advogada Ana Taques, especialista em direito imobiliário, o principal benefício está em eliminar brechas usadas em transações informais, como os famosos “contratos de gaveta”, que muitas vezes escapavam ao fisco. Com dados centralizados e rastreáveis, aumenta a transparência e a possibilidade de tributação sobre aluguéis e vendas que antes circulavam à margem.
E os impostos: vão subir ou não?
Aqui é onde o debate se intensifica. Com o CIB, a Receita terá acesso ao valor venal mais realista de cada imóvel. Isso pode abrir caminho para que o IPTU e o ITCMD passem a ser calculados com base nesse valor atualizado — mesmo que as alíquotas permaneçam intactas.
Além disso, com a chegada da Reforma Tributária (EC 132/23 e LC 214/25), novos tributos como IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passam a incidir sobre imóveis e locações. Estes tributos elevam o risco real de aumento na carga tributária do setor imobiliário.
Simulações na prática: o que pode aumentar (e para quem)
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IPTU e ITCMD: Com a modernização dos cadastros (via CIB e SINTER), o valor venal deve ficar mais próximo ao valor de mercado, elevando a base de cálculo mesmo com alíquota inalterada.
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IBS e CBS: Para locações e transações imobiliárias, os novos tributos incidirão com base nessas operações. Pessoas físicas com receita de aluguel superior a R$ 240 mil ou que possuam mais de 3 imóveis no ano poderão ser tributadas por esses tributos.
O que dizem os especialistas
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Perspectiva positiva: Para alguns, como Ana Taques, a adoção do CIB representa avanço em controle e formalização de transações anteriormente informais.
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Ponto de alerta: Outras vozes sinalizam o risco de aumento de impostos. A ampliação da base de cálculo e a inclusão de novos tributos (IBS/CBS) podem impactar significativamente proprietários e investidores.
Conclusão
O “CPF dos imóveis” (CIB) é uma poderosa ferramenta para modernizar o registro imobiliário e trazer mais clareza às operações envolvendo imóveis. No entanto, essa transparência vem acompanhada de maior fiscalidade: o IPTU e o ITCMD podem subir mesmo sem alíquotas novas, e a chegada do IBS e da CBS impõe novas obrigações tributárias, especialmente para quem comercializa ou aluga vários imóveis.
Reflita: Se você é proprietário ou atua no mercado imobiliário, mantenha-se atualizado sobre a implementação do CIB e busque orientação especializada — ajustar suas declarações e investimentos desde já pode evitar surpresas tributárias no futuro.
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