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Com a LC 214/2025, a reforma tributária altera profundamente a tributação sobre locações via pessoa jurídica, com IBS/CBS, taxação de dividendos e regras transitórias que reduzem previsibilidade
A nova sistemática da reforma tributária promete mudanças estruturais na arrecadação, mas já provoca apreensão entre proprietários e gestores de imóveis, que veem desaparecer regras estáveis que orientavam investimentos e aposentadorias.
Famílias que organizaram imóveis em holdings patrimoniais há décadas passam a redesenhar planos sucessórios e contratos, com potencial efeito sobre oferta e preços do aluguel nas cidades.
Os dados e exemplos divulgados publicamente indicam impactos numéricos significativos sobre a carga fiscal de locações, conforme informação divulgada pelo Último Segundo.
Quanto sobe a carga, na prática
Tomando como base o exemplo citado de R$ 100 mil mensais de receita, a tributação atual via lucro presumido, considerando base de cálculo de 32% e a soma de IRPJ e CSLL, resulta em R$ 7.680. Com o PIS/Cofins cumulativo de R$ 3.650, e a inexistência de ISS na locação, a carga tributária total se estabiliza em cerca de R$ 11.330, equivalente a 11,33% dos aluguéis.
Com a entrada do novo IBS/CBS, mesmo aplicando-se o redutor de 70% previsto no art. 261 da LC 214/2025, a reforma acrescenta uma tributação efetiva adicional de 7,95% sobre os aluguéis, embora deixe de incidir PIS/Cofins.
Tributação sobre lucros e impacto final
Além do IBS/CBS, a reforma prevê tributar lucros e dividendos em 10%, incidente sobre o lucro líquido disponível após o pagamento de IRPJ, CSLL e IBS/CBS. No exemplo de R$ 100 mil, esse imposto adiciona R$ 8.437 ao custo tributário.
O resultado informado é que "a carga tributária das Holdings patrimoniais mais do que dobra. Aumenta em 112%. Objetivamente: antes da reforma, 11,33%; e, com ela: 24,06%."
Ou seja, a carga total da pessoa jurídica sobe para R$ 24.067, o que representa 24,06% dos aluguéis, segundo o levantamento divulgado.
Insegurança regulatória e transição
Além do aumento, autoridades e agentes do mercado apontam para a transição longa e cheia de incertezas até 2032, com dúvidas sobre créditos, ajustes de base, interação com regimes especiais, e efeitos em sociedades de propósito específico, fundos imobiliários e operações alavancadas.
Essa insegurança complica decisões sobre contratos de longo prazo, planejamento sucessório e estruturação de portfólios, com potencial desestímulo à formalização por meio de pessoas jurídicas.
Risco de aumentos adicionais e efeitos sobre a poupança
Para agravar o cenário, tramita no Congresso o PLP 182/2025, que, segundo a análise divulgada, "eleva em 10% a presunção do lucro presumido para receitas superiores a R$ 1,2 milhão anual". Se aprovado, isso elevaria ainda mais a carga sobre quem investiu em imóveis como forma de poupança.
Especialistas ouvidos pelo mercado alertam que o conjunto de mudanças pode reduzir a atratividade do imóvel como mecanismo de formação de poupança familiar, com consequências para a oferta de moradias e para o planejamento financeiro de milhares de famílias.
Em resumo, a reforma tributária descrita na LC 214/2025 e as propostas em tramitação desenham um cenário de aumento fiscal substancial para as holdings patrimoniais e para quem vive de aluguéis, com implicações econômicas que merecem acompanhamento atento por parte de investidores, legisladores e locadores.
