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Airbnb vs. Aluguel Tradicional: Quem Paga Imposto e Como Fica a Nova Reforma Tributária para Pessoa Física e Jurídica?
A reforma tributária traz novas nuances para a locação de imóveis, especialmente com o avanço das plataformas de curta temporada como o Airbnb. A distinção entre locação tradicional e aluguel de curta temporada, regulamentada pela Lei Complementar 214, impacta diretamente a forma como os impostos, como o IBS e a CBS, serão recolhidos.
As dúvidas sobre quem deve pagar o imposto e em quais circunstâncias, especialmente para pessoas físicas, são comuns. Este conteúdo busca esclarecer essas questões, apresentando o entendimento sobre o tema com base na legislação atual.
É fundamental compreender as bases de cada modalidade de locação e como a nova tributação se aplica a locadores pessoas físicas e jurídicas, evitando surpresas e garantindo conformidade fiscal.
Diferenças Fundamentais: Curta vs. Longa Temporada
A principal distinção entre as modalidades de locação reside no prazo. Conforme a Lei Complementar 214, a locação de curta temporada é definida como aquela com duração inferior a 90 dias, frequentemente associada a plataformas como o Airbnb. Em contrapartida, a locação tradicional, ou de longa temporada, envolve contratos com prazos superiores a 90 dias, incluindo locações residenciais e comerciais de maior duração.
Essa diferença de prazo acarreta tratamentos tributários distintos. A locação de curta temporada, por ser equiparada a um serviço de hotelaria, possui um regime específico com alíquotas reduzidas, mas que podem ser menores do que as aplicadas à locação de longa temporada, que se enquadra em um regime mais tradicional para imóveis.
Quem é o Contribuinte do Imposto: Locador Pessoa Física ou Jurídica?
Em ambos os cenários, o locador é o responsável primário pelo recolhimento do imposto, seja ele o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) ou a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Embora o valor possa ser repassado ao locatário, a obrigação de apurar e recolher o tributo recai sobre quem aluga o imóvel.
Para locadores pessoas jurídicas, a situação é mais direta. Independentemente de a locação de imóveis ser a atividade principal ou não, a pessoa jurídica é necessariamente contribuinte do IBS e da CBS. Isso ocorre porque a legislação tributária, no contexto do IBS e CBS, não considera a habitualidade para empresas, o que significa que qualquer receita gerada pela locação de um imóvel, mesmo que esporádica, está sujeita à tributação.
Pessoa Física: Entendendo os Critérios de Contribuição
Para pessoas físicas, a definição de contribuinte do IBS e CBS para locação de imóveis é mais complexa e depende de critérios de habitualidade e volume. A legislação estabelece que uma pessoa física não é contribuinte se alugar até três imóveis e a receita bruta anual com esses aluguéis não ultrapassar R$ 240.000.
No entanto, a situação muda significativamente no caso de locação de curta temporada (inferior a 90 dias), como as realizadas via Airbnb. A lei equipara essa atividade à de hotelaria, caracterizando-a como uma atividade econômica. Assim, uma pessoa física que aluga um único imóvel por curta temporada já é considerada contribuinte do IBS e da CBS, independentemente do número de imóveis ou da receita gerada, pois a própria lei cria essa equiparação.
A Polêmica da Equiparação à Hotelaria
A equiparação da locação de curta temporada à atividade de hotelaria é um ponto polêmico e resultado de um forte lobby do setor hoteleiro, que buscava equiparar as condições de concorrência. Essa equiparação implica que a pessoa física que atua nesse nicho de mercado já está desenvolvendo uma atividade econômica.
Diferentemente da locação tradicional de longa temporada, onde a pessoa física precisa cumprir os critérios de quantidade de imóveis e receita para ser considerada contribuinte, na locação de curta temporada, a simples oferta do imóvel em plataformas como o Airbnb já configura a sujeição passiva do IBS e da CBS. Este entendimento, embora polêmico, é a leitura atual da Lei Complementar 214, e o regulamento do IBS e da CBS pode trazer novas diretrizes.
