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A nova era da tributação imobiliária chegou. Com a aprovação da LC 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional 132/2023, o setor imobiliário brasileiro passa a conviver com um regime específico de tributação que altera desde a locação até a incorporação, loteamento, intermediação e administração de imóveis. Neste artigo você vai entender quem está sujeito, quais são as operações envolvidas, como ficam alíquotas, redutores, base de cálculo, e quais os cuidados para fazer o planejamento certo.
Principais mudanças no setor imobiliário
A reforma traz três grandes vetores de mudança para o segmento imobiliário:
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A criação dos tributos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão diversos tributos de consumo (como PIS, Cofins, ISS e ICMS).
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A instituição de um regime específico para operações com bens imóveis, incluindo alienação, locação, administração, intermediação e construção.
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A introdução de regras claras para tratamento de pessoas físicas que atuam com imóveis, bem como para pessoas jurídicas do setor, com exigências, limites e condições de incidência.
Essas mudanças visam modernizar, simplificar e tornar mais eficiente a tributação no setor — mas também exigem adaptação e planejamento.
Operações com bens imóveis que ficam no regime específico
Segundo a LC 214, ficam sujeitas ao regime específico de bens imóveis as seguintes operações:
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A alienação de bens imóveis, inclusive via incorporação imobiliária ou parcelamento de solo
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A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis.
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Serviços de administração e intermediação imobiliária.
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Serviços de construção civil vinculados ao setor imobiliário.
Importante: há também operações excluídas da incidência, como permuta pura de imóveis (sem torna), transmissão de direitos reais de garantia, entre outras.
Quem será contribuinte? Pessoa física e jurídica
A reforma define quando uma pessoa física passa a ser contribuinte do IBS/CBS no setor imobiliário:
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Se ela tiver mais de 3 imóveis distintos alugados, e receita anual de locação superior a R$ 240.000 no ano‑anterior.
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Se alienar mais de três imóveis no ano‑calendário, ou alienar mais de 1 imóvel que ela mesma construiu nos últimos 5 anos.
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Mesmo no próprio ano calendário, se a locação exceder em mais de 20% o limite de receita citado, já há incidência.
Para pessoas jurídicas, claro, muitas empresas que realizam incorporação, loteamento, locação ou administração imobiliária já se enquadram no regime.
Essa definição é fundamental porque até agora pessoas físicas, em geral, pagavam apenas IR sobre aluguel ou ganho de capital — a reforma amplia a base de tributação.
Base de cálculo, fato gerador e redutores
Fato gerador e base de cálculo
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Na alienação de bens imóveis: o fato gerador ocorre no momento da alienação. Porém, para incorporação ou loteamento, a exigência pode ocorrer no momento do recebimento.
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Na locação ou administração/intermediação de imóveis: o regime opera pelo regime de caixa, ou seja, fato gerador a cada recebimento da receita.
Redutor de ajuste
Foi criado o chamado redutor de ajuste, que permite abater da base de cálculo valores referentes a imóveis que já foram tributados ou que representam estoque existente. Exemplos: valor da aquisição de terreno, imóveis adquiridos de pessoa física antes da vigência, etc.
Redutor social
Para fomentar a habitação de baixa renda e locações residenciais de menor valor, foram previstos redutores sociais:
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Na venda de imóvel novo, por exemplo, redutor de até R$ 100.000 para imóvel residencial.
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Na locação residencial, redutor mensal de R$ 600 sobre a base de cálculo para pessoas físicas em determinadas condições.
Esses instrumentos visam atenuar o impacto tributário em casos mais vulneráveis ou sociais.
Alíquotas e reduções para o setor imobiliário
A LC estipula que o setor imobiliário terá alíquotas reduzidas em relação à alíquota padrão do IBS/CBS, como forma de incentivo e adaptação.
Por exemplo:
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Para incorporação/ construção/ loteamento: estimativa de alíquota total de ~13,25% (CBS 4,40% + IBS 8,85%) no regime regular.
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Para locação/cessão/arrendamento: estimativa de ~7,95% no regime regular (CBS 2,70% + IBS 5,25%) após redução de 70%.
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Há também um regime transitório opcional para contratos firmados até determinada data, que permite alíquota fixa de 3,65% (CBS+IBS) para locação durante determinado período.
Regime de transição: a adaptação gradual
A implementação da reforma será gradual, especialmente para o setor imobiliário, dada sua natureza de projetos de longo prazo. Exemplos:
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Contratos de locação vigentes antes da publicação da LC 214 (16/1/2025) podem optar por regime transitório para menor carga tributária.
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Para incorporação imobiliária ou loteamento: há opção de regime cumulativo com alíquota fixa de 2,08% ou 3,65% (dependendo da atividade) durante a fase de transição.
É imprescindível que empresas do setor imobiliário e investidores revisem contratos, avaliem se aderem aos regimes transitórios e façam projeções para 2026‑2033.
Implicações práticas e planejamento estratégico
Como destacou na entrevista, e como reforçam os artigos especializados, o novo regime exige atenção às decisões de negócio:
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Investidores de imóveis (pessoa física ou jurídica) devem verificar se se enquadram como contribuintes do IBS/CBS.
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Locadores pessoa física que hoje até têm poucos imóveis devem projetar se, no futuro, ultrapassarão os limites que os tornam contribuintes.
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Contratos de locação devem ser revistos: cláusulas de partilha de tributos, repasse de encargos, ou negociação de aluguel + IBS/CBS podem ser fundamentais.
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As incorporadoras e loteadoras devem planejar desde já os efeitos do redutor de ajuste, base de cálculo, alíquota, créditos fiscais, e avaliar se o regime transitório lhes é vantajoso.
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Para locações residenciais de baixa renda, o redutor social pode representar alívio tributário — importante para atuar com habitação social ou locação de padrão popular.
Conclusão
A entrada em vigor da LC 214/2025 traz um marco na tributação do setor imobiliário no Brasil. Com o regime específico para operações com imóveis — envolvendo locação, alienação, construção, administração —, são estabelecidos critérios, limites, bases de cálculo, alíquotas e instrumentos de transição que modificam profundamente a forma como se tributa esse segmento.
Para quem atua no setor — seja como incorporador, locador, investidor ou intermediário —, o momento exige planejamento proativo, revisão de contratos e estrutura de negócios, acompanhamento das regulamentações e aproveitamento dos incentivos (como redutores sociais e alíquotas reduzidas) quando aplicáveis. A transformação é grande, mas abre espaço para maior eficiência, neutralidade na cadeia produtiva e modernização tributária.
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