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Reforma Tributária a Caminho: O Que Proprietários de Imóveis Precisam Saber Sobre Holding Patrimonial
A partir de 2026, o Brasil passará por uma profunda transformação em seu sistema tributário. A reforma, com implementação gradual até 2033, introduz o IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), além de novas regras para operações imobiliárias. Esse cenário eleva a carga tributária para pessoas físicas, o que pode fazer da holding patrimonial uma ferramenta indispensável para economia, proteção de bens e planejamento sucessório.
A urgência em revisar estruturas e contratos é clara. A reforma altera alíquotas de forma significativa, cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e intensifica a fiscalização. Operações antes isentas ou com tributação reduzida, como locações e arrematações em leilões, agora estarão sob o novo regime tributário, impactando diretamente o bolso de proprietários.
Em meio a essas mudanças, a análise de especialistas indica que a holding patrimonial, seja para quem já possui uma ou para quem considera criá-la, emerge como uma solução estratégica. Essa estrutura pode garantir economia de até 17 pontos percentuais em locações e 9 pontos percentuais na venda de imóveis, em comparação com a tributação direta por pessoa física, conforme aponta o resumo da fonte consultada.
O Novo Cenário Tributário e o Impacto Direto em Pessoas Físicas
A reforma tributária estabelece um cronograma claro: a aplicação começa em 2026 e se estende até 2033. Um dos pontos cruciais é o impacto sobre as pessoas físicas. Na locação de imóveis, por exemplo, a alíquota pode saltar dos atuais 27,5% para impressionantes 35,45%. Já na venda de imóveis por pessoa física, a tributação pode subir de 15% para 28,25%.
Para pessoas físicas que atuam como locadores, a nova legislação pode equipará-las a profissionais. Critérios como possuir três ou mais imóveis para locação, ter renda locatícia anual de R$ 240 mil ou receber R$ 20 mil mensais em aluguéis podem sujeitá-las ao novo regime do IBS e CBS, com alíquotas que precisam ser cuidadosamente avaliadas.
Holding Patrimonial: Vantagens Além da Economia de Impostos
Apesar da majoração tributária geral, a holding patrimonial demonstra ser uma alternativa mais vantajosa. A análise comparativa entre a tributação direta por pessoa física e a via holding aponta economias substanciais. Para locação tradicional, a economia estimada é de 17 pontos percentuais, e para locação por temporada, de 16 pontos percentuais. Na venda de imóveis, a diferença chega a 9 pontos percentuais.
Contudo, os benefícios de uma holding patrimonial vão muito além da esfera tributária. A estrutura oferece robusta proteção patrimonial, blindando os bens contra riscos pessoais e profissionais. Além disso, facilita o planejamento sucessório, com potencial redução de custos e maior agilidade na transferência de bens, garantindo governança familiar e flexibilidade na sucessão.
Aumento da Fiscalização e Novas Obrigações: O Que Muda?
A reforma tributária visa reduzir a informalidade e aumentar a fiscalização. Para isso, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unificará informações de cartórios, prefeituras, estados e União. Plataformas de aluguel, como Airbnb, e imobiliárias terão a obrigação de reportar todas as operações ao governo, ampliando a capilaridade da fiscalização.
As arrematações em leilões, antes isentas de incidência de impostos como IBS e CBS, passarão a ser tributadas. O arrematante precisará considerar esses custos adicionais, juntamente com despesas de leiloeiro e eventuais reformas, ao avaliar a viabilidade da operação. A busca por uma holding patrimonial pode ser uma forma de mitigar esses novos custos.
Prepare-se Agora: Dezembro de 2025 é o Prazo Final
Dezembro de 2025 é apontado como o marco final para a revisão e preparação de estruturas patrimoniais e fiscais. É fundamental reavaliar contratos de locação, analisar os impactos do IBS/CBS sobre a renda imobiliária e revisar as atividades de holdings existentes. O planejamento sucessório, doações e a antecipação de vendas estratégicas também devem ser considerados antes da mudança das bases de cálculo.
Dúvidas comuns entre proprietários incluem a rentabilidade de manter imóveis em holdings de locação, a conveniência de antecipar vendas e como os contratos de transição serão enquadrados. A resposta para essas questões é individualizada e depende da estrutura patrimonial de cada família ou empresa, exigindo um diagnóstico especializado. A constituição ou reestruturação de holdings patrimoniais surge como medida estratégica para mitigar custos, proteger bens e otimizar o planejamento sucessório diante da nova realidade tributária.
