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Cessão gratuita de imóveis: o que muda com a nova tributação e como se proteger?
A cessão gratuita de imóveis, antes vista com menos preocupação fiscal, agora entra no radar da Receita Federal com novas regras.
Com a chegada do IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a tributação sobre operações não onerosas foi reforçada.
Isso significa que doar ou ceder gratuitamente um imóvel pode gerar obrigações tributárias mais complexas a partir de 2026, impactando tanto pessoas físicas quanto jurídicas.
Conforme informações divulgadas pelo Regulamento do Imposto de Renda e a Lei Complementar nº 214/2025, a nova legislação amplia os riscos e custos envolvidos nessas transações.
O Rendimento Presumido do Imposto de Renda
Atualmente, o Regulamento do Imposto de Renda já prevê a presunção de rendimento em 10% do valor venal do imóvel cedido gratuitamente. Esse percentual incide na declaração de ajuste anual do contribuinte.
A regra, detalhada no artigo 41 do regulamento, estabelece que esse rendimento é tributável, a menos que a cessão seja para uso do cônjuge, pais ou filhos do proprietário.
Para calcular o valor, basta aplicar 10% sobre o valor venal do imóvel ou o valor constante na guia do IPTU. Caso a cessão não cubra o ano inteiro, o cálculo é feito de forma proporcional ao período.
Esse rendimento presumido, segundo o entendimento vigente, não está sujeito ao recolhimento mensal via Carnê-Leão, sendo declarado apenas na declaração anual de ajuste.
O Impacto da Reforma Tributária no IVA Dual
A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IVA Dual (CBS e IBS), trouxe mudanças significativas ao tributar operações não onerosas. O artigo 4º da lei permite a tributação de tais operações, e o artigo 5º especifica que fornecimentos gratuitos ou a valor inferior ao de mercado, mesmo entre partes relacionadas, estarão sujeitos à CBS e ao IBS.
Isso amplia o escopo da tributação, pois além do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre o rendimento presumido, a cessão gratuita poderá gerar obrigações relacionadas ao IVA Dual.
As alíquotas do IVA Dual ainda estão em fase de regulamentação detalhada, mas a expectativa é que a carga tributária sobre aluguéis e receitas presumidas aumente, exigindo atenção redobrada dos contribuintes.
Restrições ao Crédito Fiscal e Custos Adicionais
Um ponto crucial da reforma é a vedação ao aproveitamento de créditos fiscais em determinadas situações. O artigo 57, § 5º, da LC 214/2025 impede o creditamento de custos e despesas relacionados a imóveis ou serviços fornecidos gratuitamente a sócios, administradores, empregados ou seus familiares até o terceiro grau.
Essa restrição aumenta o custo tributário da operação, pois impossibilita o abatimento de créditos de CBS e IBS vinculados ao bem cedido gratuitamente. Em outras palavras, o imposto pago sobre esses custos não poderá ser compensado.
Além disso, a transferência de imóveis, mesmo que gratuita, pode envolver outros custos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em algumas situações, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em casos de doação, a transferência do IPTU e emolumentos cartorários.
Estratégias para Mitigar Riscos
Diante desse cenário, a recomendação de especialistas é a formalização de contratos de locação com valores de mercado sempre que possível. Contratos onerosos e devidamente documentados ajudam a evitar a aplicação da presunção de 10% do valor venal.
Essa prática também reduz a chance de incidência da CBS e IBS sobre operações gratuitas e, quando aplicável, preserva os direitos ao crédito fiscal.
Mesmo a estratégia de transferir imóveis para holdings patrimoniais, antes vantajosa para reduzir a carga sobre receitas de locação, agora exige um planejamento mais rígido.
A reforma tributária aumenta o risco de presunção de rendimento em cessões gratuitas ou abaixo do valor de mercado, além da vedação ao creditamento, o que pode comprometer as vantagens dessa estrutura.
