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Se você está pensando em vender um imóvel, pode parecer que inevitavelmente terá que pagar imposto de renda sobre o lucro. Mas a boa notícia é: não é sempre assim. Há situações previstas pela lei que permitem a isenção ou a redução do imposto sobre o ganho de capital — ou seja, sobre o lucro que você obtém quando vende um imóvel mais caro do que o que pagou. Neste artigo, explico o que é ganho de capital, como ele funciona na venda de imóvel e voo te mostrar cinco formas de evitar ou minimizar esse imposto — e ainda o que fazer para que, no exemplo que você viu acima, o contribuinte consiga nenhum imposto a pagar.
O que é “ganho de capital” na venda de imóvel
Quando você compra um imóvel por certo valor e depois o vende por mais, a diferença entre o valor da venda e o valor da compra é o que se chama “ganho de capital”.
Por exemplo: se comprou por R$ 400.000 e vendeu por R$ 700.000, o ganho foi de R$ 300.000. Sobre esse ganho, incide o imposto de renda — no Brasil, normalmente com alíquota de 15 % para os casos iniciais.
Entender esse conceito é fundamental porque todos os mecanismos de isenção ou redução giram em torno de como esse ganho foi apurado, quando ocorreu e se você preenche requisitos legais.
Cinco formas de não pagar ou reduzir o imposto de renda na venda de imóvel
Aqui estão os principais casos em que é possível evitar ou atenuar o imposto sobre o ganho de capital ao vender um imóvel:
1. Isenção para bem ou direito de pequeno valor
Se você vende um imóvel ou direito de valor inferior a R$ 35.000, não há imposto sobre o ganho de capital.
Importante:
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A soma das vendas de bens da mesma natureza no mesmo mês não pode ultrapassar esse valor para que se aplique.
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Se você possui diversos imóveis de baixo valor, não dá para vender todos de uma vez sem observar as regras de “mesmo mês” ou “mesmo tipo de bem”.
2. Isenção para venda de único imóvel residencial até R$ 440.000
Existe uma isenção se:
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Você vendeu o seu único imóvel residencial;
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O valor da venda foi até, no máximo, R$ 440.000;
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Você não tenha alienado (vendido) outro imóvel nos últimos 5 anos.
Se cumprir esses requisitos, não há imposto sobre o ganho de capital dessa venda.
3. Isenção ou redução para imóveis adquiridos antes de 1969 (ou entre 1969‑1988)
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Bem adquirido antes de 1969 pode ter isenção total.
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Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm direito a redução no imposto. Esse tipo de regra depende de legislação antiga, porém existe registro desse tratamento especial.
Se o seu imóvel se encaixa nesse perfil, pode valer muito a pena verificar os documentos.
4. Permuta (troca) de imóveis
Se você faz uma troca pura de imóvel por imóvel — ou seja, imóvel‑A é trocado por imóvel‑B, sem pagamento adicional — não há o conceito clássico de “ganho de capital”, porque não há alienação simples. Assim, não incide o imposto. Mas atenção: se houver pagamento a maior na troca, esse valor excedente pode gerar tributação.
Portanto, a permuta deve ser bem estruturada para garantir o benefício.
5. Reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial
Se você vendeu um imóvel residencial e reinvestiu integralmente o valor da venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, pode obter isenção do imposto de ganho de capital.
Alguns pontos críticos:
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O imóvel vendido precisa ser residencial.
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Você só pode usar esse benefício uma vez a cada 5 anos.
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O prazo de 180 dias começa da data do contrato de venda.
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Se usar só parte do valor na compra, a parte não reinvestida será tributada.
Como aplicar no exemplo: venda por R$ 700.000 e evitar pagar imposto
No exemplo que você enviou: imóvel comprado por R$ 400.000, vendido por R$ 700.000 → ganho de R$ 300.000 → imposto de R$ 45.000 (15%). Para evitar esse imposto, algumas estratégias possíveis (se os requisitos forem preenchidos):
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Verificar se esse imóvel era o único imóvel residencial do contribuinte e se o valor de venda poderia se enquadrar no limite de R$ 440.000 — nesse caso específico de R$ 700.000, infelizmente não se aplica a isenção do item 2.
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Verificar se o contribuinte se enquadra no caso da isenção por reinvestimento — ou seja, usar integralmente R$ 700.000 para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, e não ter usado este benefício nos últimos 5 anos. Assim, pode haver isenção completa.
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Verificar se se trata de permuta ou troca pura, ou se existiram benfeitorias que possam incrementar o valor de aquisição (aumentando o custo base do imóvel) — o que reduz o ganho de capital tributável.
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Apurar todas as benfeitorias e reformas feitas no imóvel, de modo a considerar no custo de aquisição, diminuindo o lucro real na venda — assim o imposto cai.
Atenção às regras gerais e cuidados legais
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As regras de isenção não se modificaram recentemente: a Receita Federal esclareceu que os critérios vigentes em 2025 já estavam previstos em legislações anteriores.
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É fundamental guardar todos os comprovantes: contratos de compra e venda, recibos de reforma/benfeitorias, data de alienação, data de aquisição, etc., pois a comprovação pode ser exigida.
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Mesmo que a isenção se aplique, é preciso declarar a operação no programa de ganho de capital da Receita ou no imposto de renda, informando que se optou pela isenção. Caso contrário, pode haver problemas.
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Em caso de dúvida ou situação complexa (imóvel antigo, várias alienações, trocas parciais, etc.), é altamente recomendado consultar um contador ou advogado tributarista.
Conclusão
Vender um imóvel não significa automaticamente pagar uma alta conta de imposto de renda. Com bom planejamento e observando os critérios legais, é possível:
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obter isenção completa (casos específicos como imóvel único abaixo de R$ 440.000 ou reinvestimento em outro imóvel residencial)
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ou ao menos reduzir bastante o imposto (considerando benfeitorias ou trocas).
Se você está nesse processo de venda ou pensa em vender, avalie cada um dos cinco caminhos que vimos — e atue antes de fechar o negócio, porque o planejamento prévio faz muita diferença. No seu caso, de R$ 700.000 de venda, a regra de reinvestimento pode ser a mais adequada — mas só se todos os requisitos forem cumpridos. Por isso: analise com atenção ou consulte um especialista.
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