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Reforma Tributária: Entenda os Impactos nos Aluguéis de Imóveis a Partir de 2026
A reforma tributária, aprovada pelo Congresso Nacional, trará mudanças significativas para a tributação de aluguéis de imóveis. A partir de 2026, novas siglas como IVA (Imposto sobre Valor Agregado), IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) começarão a ser aplicadas, impactando tanto pessoas físicas quanto jurídicas.
Para locadores e locatários, a principal dúvida é como essas novas regras afetarão seus rendimentos e despesas. O advogado Dr. Júlio Dela Moura explica detalhadamente as alterações, focando nos efeitos práticos para o mercado imobiliário.
Este conteúdo visa esclarecer as dúvidas mais comuns, apresentando de forma clara e objetiva o que muda na tributação de aluguéis, quem será afetado e como a Receita Federal pretende fiscalizar as novas obrigações. Conforme informações divulgadas pelo CR São Paulo, a reforma tributária busca simplificar o sistema, mas pode majorar a carga tributária em alguns casos.
Novos Tributos: IVA, IBS e CBS Chegam para Transformar a Tributação
A reforma tributária introduz o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que é a soma do IBS e da CBS. Esses novos tributos substituirão impostos e contribuições já existentes, como ICMS, ISS e Cofins. Para as empresas, essa mudança representa uma simplificação, mas para pessoas físicas que alugam imóveis, o IVA será uma tributação nova.
O objetivo principal é unificar e simplificar a cobrança de impostos em todo o país. A expectativa é que o novo sistema tributário se torne mais eficiente e transparente, impactando diretamente a forma como os aluguéis são declarados e taxados.
A implementação ocorrerá gradualmente ao longo de oito anos, de 2026 a 2033, permitindo adaptação e ajustes por parte do Congresso Nacional.
Pessoa Física Locadora: Quem Será Afetado e Quais os Limites?
A tributação sobre aluguéis para pessoas físicas sofrerá alterações significativas. Para se enquadrar no novo regime tributário, o locador pessoa física precisa atender a dois critérios cumulativos: possuir mais de três imóveis alugados (ou seja, a partir de quatro) e ter uma receita anual de aluguéis superior a R$ 240.000.
Pessoas físicas que não se enquadram nesses critérios continuarão sendo tributadas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) nos moldes atuais. O limite de R$ 240.000 será atualizado anualmente pelo IPCA, acompanhando a inflação.
Uma situação especial ocorre se a receita ultrapassar 20% desse limite anual, atingindo R$ 288.000. Nesse caso, o enquadramento no novo regime de tributação ocorre imediatamente, independentemente do número de imóveis.
Pessoa Jurídica Locadora: Mudanças e Cenários Específicos
Empresas que possuem imóveis para locação também sentirão os efeitos da reforma tributária. Para empresas do Simples Nacional e regimes como o Lucro Presumido, a tributação sobre a receita de aluguéis será impactada pela unificação dos impostos.
Atualmente, a tributação para empresas no Lucro Presumido varia entre 11,33% e 14,5%. Com a reforma, essa alíquota pode chegar a 16% a 19%. Para receitas abaixo de R$ 120.000, a tributação atual é de cerca de 8,3%, e com a nova regra, pode atingir 13,6%.
Um ponto de atenção especial é a locação por temporada (até 90 dias ou via aplicativos como Airbnb). Nesses casos, a tributação tende a ser majorada, com um redutor de 40% em vez dos 70% aplicados à locação normal. Isso pode levar a alíquotas efetivas de 15,9% a 43% para pessoas físicas, e de 24,6% a 26,7% para pessoas jurídicas, incentivando a migração para a figura jurídica.
Fiscalização da Receita Federal: Como os Aluguéis Serão Monitorados
A Receita Federal aprimorou seus mecanismos de fiscalização para combater a sonegação de impostos sobre aluguéis. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será alimentado por informações de cartórios e prefeituras, registrando todas as movimentações de imóveis e a geração de um número de cadastro único para cada propriedade.
Além disso, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (CINTER) coletará dados de diversas fontes. A declaração de imposto de renda de locatários também será crucial, pois o endereço residencial informado permitirá à Receita cruzar informações e identificar quem paga aluguel e se o locador declarou essa receita.
Pagamentos recorrentes via Pix, acima de R$ 5.000 para pessoas físicas e R$ 15.000 para jurídicas, também poderão ser monitorados como indícios de recebimento de aluguéis. A não declaração por parte do locatário pode acarretar multa de 20% sobre o valor não declarado, enquanto para o locador, as multas podem variar de 75% a 150% do imposto devido.
Impacto para Corretores e o Mercado Imobiliário: Adaptação Necessária
A reforma tributária exigirá dos corretores de imóveis e imobiliárias uma atualização constante sobre as novas regras. Locadores e locatários buscarão esses profissionais para entender as mudanças e como proceder com suas declarações.
Imobiliárias que administram aluguéis e optavam por não declarar transações com locadores que não desejavam fazê-lo, precisarão repensar suas práticas. Com a obrigatoriedade de declaração para locatários e os novos mecanismos de fiscalização, a sonegação se tornará mais arriscada para todos os envolvidos, inclusive para as imobiliárias.
A recomendação geral é de cautela e acompanhamento. O período de transição de oito anos permitirá a adaptação, e decisões drásticas como venda de imóveis ou mudança de perfil de locação devem ser analisadas caso a caso, com o auxílio de profissionais qualificados.
