Tempo de leitura: 5 minutos
Reforma Tributária: O Fim do RET e o Novo Cenário para Incorporadoras em 2027
A reforma tributária avança e traz consigo mudanças significativas para o setor imobiliário, especialmente para as incorporadoras. Com a publicação da Emenda Constitucional 132 no final de 2023 e a Lei Complementar 214 em janeiro de 2025, novas regras de transição foram estabelecidas. Uma das principais novidades é o futuro do Regime Especial de Tributação (RET), que sofrerá alterações importantes a partir de 2027.
O texto aprovado pelo Senado incluiu um trecho crucial sobre regimes de transição, impactando diretamente as incorporadoras que utilizam o RET. Se você atua no mercado contábil e imobiliário, é fundamental estar atualizado para orientar seus clientes neste período de adaptação.
A reforma do consumo, que transforma PIS/COFINS em CBS e ICMS/ISS em IBS (o chamado IVA Dual), entrará em vigor de forma mais completa em 2027. Diante desse cenário, surgiram dúvidas sobre como o RET, um regime consolidado e vantajoso para muitas incorporadoras, se encaixaria nas novas dinâmicas tributárias. A resposta está nos regimes de transição previstos na Lei Complementar 214.
O que é o RET e suas Alíquotas Atuais
Atualmente, o Regime Especial de Tributação (RET) oferece duas alíquotas principais para incorporadoras: 4% e 1%. Essas alíquotas englobam PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, recolhidos em uma única guia (DARF 4095 para 4% e DARF 1068 para 1%).
No RET de 4%, a distribuição é de 0,37% para PIS, 1,71% para COFINS, 1,26% para IRPJ e 0,66% para CSLL. Já no RET de 1%, os percentuais são 0,09% para PIS, 0,44% para COFINS, 0,31% para IRPJ e 0,16% para CSLL. Essa sistemática simplificada tem sido um grande atrativo para o setor.
Mudanças Previstas na Reforma Tributária para o RET
Inicialmente, o projeto de lei previa que, a partir de 2027, o PIS e a COFINS deixariam de ser apurados dentro do RET. Isso significaria que a alíquota efetiva cairia para 1,92% (referente a IRPJ e CSLL) nos casos de 4%, e para 0,47% (referente a IRPJ e CSLL) nos casos de 1%. Essa perspectiva gerou preocupação, pois o RET é irretratável e sua alteração no meio do ciclo de um empreendimento poderia gerar insegurança jurídica.
No entanto, a Lei Complementar 214, em seu artigo 485, introduziu regimes de transição específicos para o setor imobiliário, incluindo o RET. A intenção é mitigar os impactos negativos e oferecer opções mais claras para as incorporadoras.
Regime de Transição: O Futuro do RET para Incorporadoras
O regime de transição, previsto no artigo 485 da Lei Complementar 214, traz uma nova perspectiva para as incorporadoras que aderiram ao RET até 31 de dezembro de 2028. Essas empresas terão a opção de escolher entre dois caminhos principais:
Opção 1: Regime Geral/Específico de IBS e CBS. Neste cenário, a incorporadora estará sujeita às regras gerais do IVA Dual, com apuração de débitos e créditos de IBS e CBS. Haverá redutores de base de cálculo (redutor de ajuste e redutor social para imóveis residenciais) e a possibilidade de o adquirente do imóvel tomar crédito de IBS/CBS, com a transferência do redutor de ajuste.
Opção 2: Regime de Transição do RET. As incorporadoras que optarem por este regime continuarão a recolher a contribuição sobre bens e serviços (CBS) com alíquotas equivalentes às de PIS/COFINS que existiam no RET. Ou seja, uma guia de RET (com alíquota de 1,92% ou 0,47%) e uma guia de CBS (com alíquotas de 2,08% ou 0,53%, totalizando a carga tributária de 4% ou 1% sobre a receita bruta).
Ao optar por este regime de transição, a incorporadora não tomará créditos sobre custos de obra e despesas indiretas, além de não poder utilizar os redutores de ajuste e social. O adquirente do imóvel, por sua vez, não tomará crédito de CBS, mas poderá constituir um redutor de ajuste pelo valor de compra se for contribuinte de CBS.
Implicações e Estratégias para o Setor Imobiliário
É crucial notar que este regime de transição se aplica especificamente ao RET de incorporação imobiliária, que tenha registro de patrimônio de afetação e que tenha aderido ao RET até a data limite. O RET de construção para venda ou de execução de obra não está contemplado nesta regra de transição.
A reforma tributária, ao contrário do que alguns temiam, não representa um fim abrupto para o RET, mas sim uma adaptação. Acredita-se que a possibilidade de garantir a carga tributária de 4% sobre o Valor Geral de Vendas (VGV), mesmo que de forma parcial, possa incentivar a antecipação de lançamentos imobiliários para registro de incorporação e adesão ao RET até o final de 2028.
Para contadores e consultores, este é um momento de grande oportunidade. Dominar as nuances da reforma tributária e oferecer um planejamento estratégico aos clientes será um diferencial competitivo. Estar atualizado sobre a Lei Complementar 214 e seus artigos, como o 485, é fundamental para se posicionar como um especialista e auxiliar as empresas a navegarem por essa transição complexa, transformando desafios em oportunidades de crescimento no mercado contábil.
