![Reforma Tributária ]: Pessoa Física ou Jurídica na Locação de Imóveis? Descubra a Melhor Estratégia para Otimizar Seus Ganhos e Evitar Prejuízos!](https://eq7xsvyn9ek.exactdn.com/blog/wp-content/uploads/2025/12/maaimg-post-9960362266-20251205-220008-380x249.webp?strip=all&fit=970px%2C640px)
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Reforma Tributária Imobiliária: Como a Nova Legislação Afeta Locadores e Investidores em 2026
A Reforma Tributária promete alterar significativamente o cenário de locação de imóveis no Brasil. Com novas regras a partir de 2026, proprietários e investidores precisam estar atentos para entender o impacto em suas finanças e planejar as melhores estratégias.
A discussão central gira em torno da comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou migrar para uma estrutura jurídica, como uma holding ou administradora de bens. O advogado tributarista Ewerton Casagrande Eduardo, em entrevista à diretora da AMRC Inteligência Imobiliária, Augusta de Moura Rocha Coutinho, detalha as mudanças e oferece um panorama sobre o que compensa mais.
A partir de 2026, a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que formam o chamado IVA Dual, impactará diretamente a forma como os rendimentos de aluguel são tributados. Acompanhe os detalhes e prepare-se para as novas exigências.
O Impacto da Reforma Tributária na Locação de Imóveis
A Reforma Tributária, que entra em vigor oficialmente em 2026, trará mudanças substanciais para quem possui imóveis para locação. Conforme explica Ewerton Casagrande Eduardo, a nova legislação afetará tanto pessoas físicas quanto jurídicas, alterando a forma como os impostos sobre essas transações são calculados e recolhidos.
Um dos pontos cruciais é a definição de "locador regular" ou "contribuinte regular" pela nova lei. Pessoas físicas que possuírem quatro imóveis ou mais, com renda de locação anual superior a R$ 240.000 (ou R$ 20.000 mensais em média), estarão sujeitas à incidência do IBS e da CBS. Essa nova regra equipara esses locadores a contribuintes que antes eram majoritariamente pessoas jurídicas.
A carga tributária para esses locadores pode se tornar mais elevada. Se antes a tributação na pessoa física se dava pelo Imposto de Renda com alíquotas progressivas de até 27,5%, com a reforma, a expectativa é de uma alíquota efetiva que pode chegar a 8,4% de IBS e CBS, somada ao imposto de renda. Isso totalizaria uma carga tributária próxima a 35,9% em alguns cenários, um aumento considerável.
Pessoa Jurídica vs. Pessoa Física: Qual a Melhor Opção?
Atualmente, a tributação de rendimentos de aluguel via pessoa jurídica, especialmente em regimes como o lucro presumido, apresenta uma carga tributária mais vantajosa, girando em torno de 11,33% ou 14,53%, dependendo do faturamento. Mesmo com a reforma, que prevê um aumento para cerca de 16,08% para locações anuais e 16,8% para locações de temporada (como Airbnb), a estrutura jurídica tende a permanecer mais atrativa.
A grande diferença reside na capacidade da pessoa jurídica de aproveitar créditos sobre insumos. Gastos com manutenção, reformas, impostos pagos por fornecedores e até mesmo os honorários contábeis poderão gerar créditos que abatem o imposto a pagar. Esse sistema de débito e crédito é uma das inovações da Reforma Tributária, visando reduzir a tributação em cascata.
O advogado tributarista Ewerton Casagrande Eduardo ressalta que, mesmo com o custo de um contador, a gestão de imóveis via pessoa jurídica continua sendo mais vantajosa do que na pessoa física, especialmente se o objetivo for otimizar a carga tributária. A complexidade do novo sistema, com a necessidade de apuração de débitos e créditos, torna a assessoria especializada cada vez mais crucial.
O ITCMD e o Planejamento Sucessório na Reforma Tributária
Outro ponto importante abordado na conversa é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Embora a alíquota no Paraná ainda seja de 4%, há uma forte tendência de aumento e progressividade em todo o país, podendo chegar a 8% ou mais, dependendo do estado e do valor do patrimônio.
A Reforma Tributária também pode impactar a base de cálculo do ITCMD, com a possibilidade de considerar o valor de mercado dos imóveis, mesmo em transações via holding. Isso reforça a importância do planejamento sucessório, especialmente para quem possui múltiplos imóveis e deseja realizar a transferência patrimonial de forma mais vantajosa.
A criação de holdings patrimoniais antes do falecimento pode ser uma estratégia para mitigar os efeitos do aumento do ITCMD e otimizar a sucessão de bens. No entanto, a decisão deve ser baseada em um estudo detalhado, considerando a idade, o número de imóveis, a renda e os objetivos do proprietário, sempre com o auxílio de especialistas.
O Futuro da Locação e Compra/Venda de Imóveis Sob a Nova Reforma
A Reforma Tributária não se limita à locação, impactando também a compra e venda de imóveis. A incidência de IBS e CBS sobre transações imobiliárias pode aumentar a carga tributária, com estimativas de aumento de 10% a 15% nos custos para construtoras e incorporadoras, o que provavelmente será repassado ao preço final dos imóveis.
Para pessoas físicas que vendem imóveis com frequência (três ou mais no mesmo ano), pode haver a incidência de IBS e CBS sobre o ganho de capital, elevando a carga tributária total para perto de 29%. A lei prevê um fator de ajuste para imóveis adquiridos antes da entrada em vigor das novas regras, utilizando o valor de custo corrigido.
A recomendação geral dos especialistas é que, diante das complexidades e das mudanças iminentes, proprietários e investidores busquem informação e assessoria especializada o quanto antes. A análise individualizada de cada caso é fundamental para tomar as melhores decisões e se adaptar ao novo cenário tributário, garantindo a otimização do patrimônio imobiliário.
