Tempo de leitura: 10 minutos
A Reforma Tributária chegou para transformar a forma como o Brasil tributa bens e serviços — e os rendimentos de aluguel não ficaram de fora. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), muitos proprietários de imóveis passarão a ter novas obrigações fiscais além do tradicional Imposto de Renda.
Se você aluga imóveis — seja um consultório, uma sala comercial ou um apartamento — este artigo é para você. Vamos explicar de forma clara e objetiva tudo o que mudou, quem é obrigado a pagar, como calcular e quais são as regras de transição.
O Que São IBS e CBS?
A Emenda Constitucional 132 de 2023, conhecida como a Reforma Tributária, criou dois novos tributos que substituirão gradualmente cinco impostos existentes (PIS, COFINS, ICMS e ISS):
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência da União
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, de competência dos estados e municípios
A substituição será gradual e só estará 100% concluída a partir de 2033. Até lá, os tributos antigos coexistirão com os novos.
A regulamentação foi feita principalmente pela Lei Complementar 214/2025, atualizada pela LC 227/2026 e pelo Decreto 1.295 de 29 de abril de 2026 — este último trouxe mudanças importantes que muitas outras fontes ainda não refletem.
O objetivo da reforma é simplificar o sistema tributário, eliminar a cumulatividade dos impostos e acabar com a guerra fiscal entre estados e municípios.
O Que Mudou Para Quem Aluga Imóveis?
Antes da Reforma
Quando uma pessoa física alugava um imóvel, a tributação era simples:
- Pagava apenas o IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física) pela tabela progressiva, com alíquota máxima de 27,5%
- Não havia incidência de PIS, COFINS nem ISS
Para pessoas jurídicas, o cenário já era mais complexo: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS (em casos de serviços agregados à locação).
Após a Reforma
Mantém-se a incidência do IRPF pela tabela progressiva. O que muda é que, em determinadas situações, passa a incidir também o CBS e o IBS.
Importante: não são todos os aluguéis que serão tributados pelo CBS/IBS. A lei estabelece critérios específicos para determinar quem se torna contribuinte.
Quem Precisa Pagar CBS e IBS?
Existem três hipóteses de incidência distintas. Basta se enquadrar em uma delas para se tornar contribuinte.
Hipótese 1 — Com base no ano anterior
Você será contribuinte de CBS/IBS no ano atual se, no ano calendário anterior, tiver cumprido os dois requisitos simultaneamente:
- Receita de aluguéis superior a R$ 240.000 (valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro/2025 — já pode estar próximo de R$ 245.000 a R$ 250.000)
- Receita proveniente de mais de três imóveis distintos (ou seja, quatro imóveis ou mais)
Exemplos práticos:
| Situação | Receita Anual | Nº de Imóveis | Contribuinte CBS/IBS? |
|---|---|---|---|
| A | R$ 500.000 | 3 imóveis | ❌ Não (apenas 3 imóveis) |
| B | R$ 240.000 | 6 imóveis | ❌ Não (não ultrapassou o limite) |
| C | R$ 241.000 | 4 imóveis | ✅ Sim (cumpriu os dois critérios) |
Hipótese 2 — Com base no próprio ano calendário
Mesmo não tendo se enquadrado na hipótese 1, você pode se tornar contribuinte durante o próprio ano se:
- Sua receita acumulada ultrapassar R$ 288.000 (20% acima do limite base de R$ 240.000)
- E essa receita for proveniente de mais de três imóveis distintos
Nesse caso, o CBS/IBS passa a incidir a partir do mês em que os dois critérios forem atingidos simultaneamente — não retroativamente.
⚠️ Atenção: Essa exigência dos "mais de três imóveis" para a hipótese 2 foi incluída apenas pelo Decreto 1.295/2026, de 29 de abril de 2026. Muitos conteúdos publicados antes dessa data estão desatualizados neste ponto.
Hipótese 3 — Locação por temporada
Contratos de locação de até 90 dias ininterruptos (como os feitos via Airbnb, Booking e similares) também estão sujeitos ao CBS/IBS, seguindo as mesmas regras das hipóteses 1 e 2, mas com alíquota diferente — tratada como serviço de hotelaria.
Copropriedade: Como Funciona?
Se você é coproprietário de imóveis com outras pessoas, o que vale para fins de enquadramento é a sua parte proporcional na receita total, e não o valor bruto dos aluguéis.
Exemplo: Três irmãos são coproprietários de cinco imóveis que geraram R$ 300.000 de receita no ano. Cada um detém 1/3. A receita individual de cada irmão é R$ 100.000 — abaixo do limite — portanto, nenhum deles se torna contribuinte de CBS/IBS com base nessa situação.
Como é Calculada a Base de Cálculo?
A base de cálculo é o valor efetivamente recebido pelo aluguel, acrescido de:
- Juros por atraso no pagamento
- Multas e encargos
- Variações monetárias (em contratos em moeda estrangeira)
- Indenizações por rescisão contratual
- Seguros recebidos em razão de danos ao imóvel
O que pode ser deduzido da base de cálculo (quando o ônus for do locador):
- IPTU
- Taxa de condomínio
- Foro e taxa de ocupação de terrenos de marinha
O que não pode ser deduzido: benfeitorias realizadas pelo locatário em substituição ao pagamento do aluguel. Mesmo que o inquilino faça uma reforma no lugar de pagar o mês, o fato gerador tributário continua existindo.
Valor de Mercado
Quando o aluguel for gratuito ou declarado com valor incompatível com o imóvel, a Receita Federal pode utilizar como base de cálculo o valor de mercado obtido do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) — o chamado "CPF dos imóveis" —, que concentra dados de cartórios e prefeituras de todo o Brasil.
Redutor Social: Um Benefício Para Locação Residencial
A legislação criou o redutor social, que é uma dedução de R$ 600 por imóvel por mês aplicável exclusivamente sobre:
- Locações residenciais de longo prazo (contratos convencionais)
- Não se aplica a locações comerciais
- Não se aplica a locações por temporada
Esse valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025. Se o contrato começar no meio do mês, o abatimento é proporcional.
⚠️ O redutor social só reduz a base de cálculo do CBS/IBS — não tem efeito sobre o Imposto de Renda.
Quais São as Alíquotas?
As alíquotas ainda não estão completamente definidas, mas as estimativas são:
- CBS: 8,8% (competência da União — será fixada por lei ordinária)
- IBS: 17,7% (competência dos estados e municípios — cada ente definirá a sua alíquota)
- Total estimado: aproximadamente 26,5%
No entanto, a legislação prevê reduções importantes para imóveis:
| Tipo de Locação | Redução na Alíquota | Alíquota Efetiva Estimada |
|---|---|---|
| Locação convencional (residencial/comercial) | 70% | ~7,95% |
| Locação por temporada (até 90 dias) | 40% | ~15,9% |
| Imóveis em zonas reabilitadas (5 anos) | 80% | ~5,3% |
Regras de Transição
Regra 1 — Ano de 2026
Em 2026, as alíquotas são meramente simbólicas: 0,9% de CBS e 0,1% de IBS. O objetivo é testar os sistemas e a operacionalização antes da cobrança plena. O recolhimento pode ser dispensado se o contribuinte cumprir suas obrigações acessórias.
Regra 2 — Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025
Quem tinha contrato vigente antes dessa data pode optar por uma alíquota unificada de 3,65% (CBS + IBS) sobre a receita bruta, em vez das alíquotas regulares.
Condições para optar:
- Contrato deve ser por prazo determinado
- A opção é irretratável durante todo o contrato
- É necessário manter escrituração contábil
- Para contratos não residenciais: vigora até o fim do prazo contratual
- Para contratos residenciais: vigora até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro
Como formalizar a opção:
- Registro em cartório até 31/12/2025, ou
- Emissão do primeiro documento fiscal eletrônico indicando a alíquota de 3,65%
E a Nota Fiscal? Preciso Emitir?
Por enquanto, não há obrigatoriedade de emissão de nota fiscal para locações. O próprio Decreto 1.295/2026 diz que uma lei ordinária definirá quando a emissão de documento fiscal eletrônico passará a ser obrigatória. Até lá, os contribuintes podem ficar tranquilos nesse ponto.
Não Se Esqueça do Carnê-Leão
Para quem aluga imóveis e recebe de pessoas físicas, o Carnê-Leão continua obrigatório. A apuração é mensal e o pagamento deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao recebimento.
Um erro muito comum é deixar para declarar esses rendimentos apenas na Declaração Anual de IR, no ano seguinte. Isso está errado e pode gerar multas e juros. Mesmo que o valor do mês esteja na faixa de isenção, o lançamento no Carnê-Leão Web é importante, pois alimenta a declaração pré-preenchida do exercício seguinte.
Exemplo Prático Completo
Situação: Em 2025, o locador teve receita de R$ 241.000 proveniente de quatro imóveis. Em 2026, no mês de março, recebeu R$ 2.000 de um imóvel residencial (aluguel convencional, IPTU pago pelo locador = R$ 400) e R$ 8.000 de outro imóvel (locação por temporada).
Imposto de Renda:
- Imóvel 1 (R$ 2.000): dentro da faixa de isenção — sem IR, mas deve ser lançado no Carnê-Leão
- Imóvel 2 (R$ 8.000): alíquota de 27,5% → R$ 8.000 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 1.291,27 de IR
CBS/IBS (usando alíquotas hipotéticas de 8,8% CBS e 17,7% IBS):
Imóvel 1 — Locação residencial convencional:
- Receita bruta: R$ 2.000
- (-) Redutor social: R$ 600
- (-) IPTU pago pelo locador: R$ 400
- Base de cálculo: R$ 1.000
- Redução de 70% na alíquota → CBS efetiva: 2,64% | IBS efetivo: 5,31%
- CBS: R$ 26,40 | IBS: R$ 53,10
Imóvel 2 — Locação por temporada:
- Receita bruta: R$ 8.000 (sem redutor social)
- Base de cálculo: R$ 8.000
- Redução de 40% na alíquota → CBS efetiva: 5,28% | IBS efetivo: 10,62%
- CBS: R$ 422,40 | IBS: R$ 849,60
O Que Você Deve Fazer Agora
A reforma tributária é real e está em andamento. Embora as alíquotas de 2026 sejam irrisórias, é o momento ideal para se organizar:
- Levante seu patrimônio imobiliário e verifique se você está acima dos limites de receita e quantidade de imóveis
- Revise contratos existentes — se foram assinados antes de 16/01/2025, avalie a conveniência da regra de transição de 3,65%
- Organize sua escrituração contábil — será exigida para quem optar pela transição
- Fique atento às regulamentações futuras, especialmente sobre emissão de documentos fiscais eletrônicos
- Conte com um contador especializado para não pagar mais do que o necessário — e nem de menos
Este artigo foi elaborado com base na live da Receita Federal de maio de 2026, fundamentada na LC 214/2025, LC 227/2026, Decreto 1.295/2026 e Resolução do Comitê Gestor do IBS nº 6/2026. A legislação tributária está em constante atualização — consulte sempre um profissional habilitado para orientação personalizada.
Precisa de ajuda para entender o impacto da reforma tributária no seu consultório ou patrimônio imobiliário? Entre em contato e agende uma conversa com nossa equipe de contabilidade e BPO Financeiro.
