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Você que aluga imóveis por plataformas digitais como Airbnb, Booking ou outras, precisa estar atento: o cenário tributário no Brasil está passando por transformações significativas — e as locações não ficam de fora. Neste artigo você verá de forma clara as novas regras para locações, quando incidem os tributos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e por que é fundamental se preparar hoje para evitar surpresas.
O panorama da reforma tributária e os aluguéis
Com a aprovação da Lei Complementar 214/2025 e a entrada em vigor das mudanças estruturais do sistema tributário, os tributos PIS, COFINS, ISS e ICMS dão lugar a um modelo baseado em IBS (federal/estadual) e CBS (federal) — um tipo de IVA dual.
Para locações de imóveis, isso significa que operações até então simplesmente tributadas como renda podem agora também entrar no escopo de tributação do consumo/serviço.
Se você aluga imóveis como pessoa física, precisa verificar se se enquadra como contribuinte desses novos tributos. Veja os dois critérios principais:
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No ano‑calendário anterior, ter obtido receita bruta com locações (cessão ou arrendamento) superior a R$ 240.000, e possuir mais de 3 imóveis distintos em locação.
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No ano corrente, mesmo que o critério anterior não tenha sido atendido, se a receita com locações ultrapassar R$ 288.000 (20 % acima do limite) passa‑se à condição de contribuinte.
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Se você não atingir esses patamares — por exemplo, aluga apenas um ou dois imóveis com valor moderado — permanece apenas sujeito ao imposto de renda como antes.
E as locações de curta duração via plataformas digitais?
Para locações por temporada (como via Airbnb, Booking etc.), há regras específicas:
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Contratos com prazo inferior ou igual a 90 dias são tratados como locação por temporada.
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Nessas situações, a operação pode ser equiparada à prestação de serviço de hotelaria — o que altera a base de cálculo e reduz a vantagem de dedução.
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No caso de locação residencial “normal” (prazo superior a 90 dias, ou não via plataforma de curta duração), aplica‑se um redutor de 70% da base de cálculo do IBS/CBS. Já para locação por temporada o redutor é de 40%.
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Ou seja: se você está alugando por plataformas digitais para curta temporada, prepare‑se para carga tributária maior.
Exemplos práticos de impacto
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Aluguel convencional para pessoa física (locação residencial longa): se a alíquota de referência para IBS/CBS for ~28%, com redução de 70% a alíquota efetiva cai para ~8,4%.
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Já para locação de curta duração / temporada via plataformas: com redução de 40%, a carga efetiva sobe — embora ainda menor que 28%, é maior ~16,8%.
O que muda na prática para você que aluga
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Você poderá precisar emitir nota fiscal para a locação/responsabilizar‑se pelos tributos de consumo (IBS/CBS) caso se enquadre como contribuinte.
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Será essencial revisar contratos: negociar quem absorve o custo deste imposto (locador ou locatário).
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Controle rigoroso das suas receitas: saber exatamente quanto foi recebido com locações, quantos imóveis estão sob sua gestão etc.
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Para locações por temporada, especialmente via plataformas digitais, repensar o modelo: se há prestação de serviços adicionais (limpeza, recepção, hotelaria) maior risco de caracterização como serviço ao invés de simples locação.
Dicas para evitar surpresas
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Consulte seu contador para que faça projeção de faturamento e verifique se você ultrapassa os limites (R$ 240.000/ano anterior ou R$ 288.000/ano corrente).
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Se você utiliza plataformas como Airbnb ou Booking, esteja preparado para que a Receita Federal cruze dados, uma vez que convênios com as plataformas foram firmados para envio dessas informações.
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Verifique se a sua locação configura “curta duração (≤ 90 dias)” para entender se é tributada como serviço de hotelaria ou como locação tradicional.
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Analise se vale migrar para pessoa jurídica ou manter em pessoa física — a carga tributária e as deduções variam segundo o regime.
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Atualize‑se sobre a entrada em vigor das novas regras: o recolhimento efetivo dos tributos está gradativo a partir de 2026.
Conclusão
Em resumo: as locações de imóveis via plataformas digitais – especialmente curtas / temporárias – ganham um novo cenário tributário com a reforma. Não basta mais encará‑las apenas como “renda extra” isolada; o risco de se tornar contribuinte de IBS/CBS exige planejamento e acompanhamento. Revisar contratos, controlar faturamento e calcular cenários são passos fundamentais para evitar surpresas e garantir conformidade.
Se você aluga via Airbnb, Booking ou semelhantes, não adie o planejamento tributário: saber hoje o que muda amanhã pode fazer toda a diferença.
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