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Em uma decisão recente que impacta diretamente os proprietários de imóveis em São Paulo, o Judiciário autorizou a restituição do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para as propriedades adquiridas nos últimos cinco anos. Esta decisão surge como uma resposta à prática do município de São Paulo de exigir o ITBI com base no valor venal de referência, que geralmente é muito maior do que o preço de compra do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), estabeleceu três teses importantes relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda de imóveis. Primeiro, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Segundo o valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como sendo condizente com o valor de mercado, que só pode ser contestado pelo fisco mediante a instauração de um processo administrativo próprio. Terceiro, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente.
Com base nesses princípios, o ITBI deve ser calculado com base no valor de compra, que geralmente é menor do que o valor venal de referência utilizado pelo Município de São Paulo. Como resultado, muitos contribuintes entraram com ações para recuperar os valores excessivamente pagos a título de ITBI e têm obtido sucesso.
Decisões na Vara de Fazenda Pública de SP
Por exemplo, o juízo da 12ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo, no Processo nº: 1035921-72.2022.8.26.0053, decidiu que o contribuinte poderia obter a devolução do recolhimento a maior do ITBI, no valor de R$104.668,62, corrigido e acrescido de juros. O imposto havia sido calculado sobre o valor venal de referência, não dando oportunidade para o contribuinte recolher o imposto sobre o valor do negócio.
Da mesma forma, o juízo da 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, no Processo nº: 1056932-60.2022.8.26.0053, julgou procedente o pedido de repetição de indébito, declarando abusiva e ilegal a cobrança do ITBI com base no valor venal para fins de IPTU. O imposto deveria ser calculado com base no valor da transação, e o Município foi condenado a restituir os valores cobrados a maior quando do recolhimento do ITBI, totalizando R$ 362.648,46. Sobre os valores devidos incidirão juros de mora e correção monetária.
Entendimento do TJSP
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem seguido a mesma linha de entendimento, conforme se verifica da seguinte ementa: "APELAÇÃO – Repetição de indébito – ITBI. "Sentença de procedência para afastar o cálculo do ITBI sobre os imóveis do autor, e condenar a ré a repetir o indébito tributário, observando-se o valor venal do IPTU, ou no valor do negócio, o que for maior. Alegada legalidade do valor de referência adotado pelo Município. Descabimento. Imposto que deve ser calculado sobre o valor do negócio, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento REsp 1937821. Sentença reformada, de ofício, para observar a tese fixada pelo STJ. Recurso desprovido. (TJSP. Acórdão. Processo nº 1048400-34.2021.8.26.0053. Relator (a): João Alberto Pezarini. Data do julgamento: 03/06/2022.)."
A Importância da Decisão para os Proprietários de Imóveis
Esta decisão é de grande importância para os proprietários de imóveis em São Paulo, pois estabelece um precedente para a recuperação de valores excessivamente pagos a título de ITBI. Além disso, a decisão reforça a necessidade de transparência e justiça na cobrança de impostos, garantindo que os contribuintes não sejam sobrecarregados com impostos calculados com base em valores inflacionados.
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Conclusão
A recente decisão do Judiciário em autorizar a restituição do ITBI relativo aos imóveis adquiridos nos últimos cinco anos em São Paulo é um marco importante na garantia dos direitos dos contribuintes. Ela reforça a necessidade de uma cobrança justa e transparente de impostos, garantindo que os proprietários de imóveis não sejam sobrecarregados com impostos excessivos.
