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Nova regulamentação define obrigatoriedade da NFS-e para locação de bens, com fase de testes em 2026.
A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e (SE/CGNFS-e) publicou em 19 de novembro de 2025 a Nota Técnica nº 005, introduzindo alterações significativas no leiaute da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). Estas mudanças visam adequar o sistema à Reforma Tributária do Consumo, que implementará o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A principal novidade é a obrigatoriedade formal da emissão da NFS-e para operações envolvendo locação, cessão onerosa, arrendamento e usos remunerados de bens móveis e imóveis, a partir de 2027. Essa exigência se estende mesmo para situações onde não há incidência do Imposto sobre Serviços (ISS), pois essas transações passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS.
A emissão da NFS-e, conforme detalhado na Nota Técnica, deixa de estar atrelada exclusivamente à natureza de 'serviço' e passa a ser o documento fiscal obrigatório para declarar as operações e viabilizar o cálculo dos novos tributos. A adaptação dos contribuintes já começa em 2026, com um período de testes e alíquotas simbólicas.
Mudanças Específicas para Locação de Bens Imóveis
Para operações com bens imóveis, a Nota Técnica nº 005 introduziu códigos específicos dentro do grupo '99'. Estão incluídos o código 99.03.01 para Locação de Bens Imóveis, 99.03.02 para Cessão Onerosa de Bens Imóveis, e 99.03.03 para Arrendamento de Bens Imóveis, além de itens relacionados a servidão e permissão de uso. Essas operações serão formalizadas via NFS-e, independentemente da incidência de ISS, por fazerem parte da base de cálculo do IBS e da CBS.
Adequações para Locação de Bens Móveis
No caso de locação de bens móveis, foi criado o código 99.04.01. Um grupo específico no leiaute da NFS-e, intitulado 'Informações de Operações de Locação de Bens Móveis', deverá ser preenchido nessas situações. A autorização para este grupo ocorrerá em ambiente nacional, mesmo que o município não tenha aderido ao emissor nacional. O preenchimento deste grupo é permitido apenas quando o campo de serviço (cTribNac) for indicado como 99.04.01.
Período de Testes em 2026: Adaptação sem Impacto Financeiro
O ano de 2026 marca o início da fase de testes para a implementação do IBS e da CBS, conforme previsto pela Reforma Tributária. Durante este período, as alíquotas serão simbólicas: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O objetivo é permitir a simulação, validação de dados e conferência de cálculos, sem que haja impacto financeiro para os contribuintes. Neste período, a emissão da NFS-e já deverá observar os novos grupos e campos referentes ao IBS e CBS.
Impacto em Holdings Patrimoniais e Recomendações
As holdings patrimoniais, em particular, precisam de atenção. As mudanças exigirão ajustes em seus sistemas fiscais, revisões de cadastros e validação de processos internos. É fundamental revisar contratos de locação e cessão para identificar as operações afetadas, atualizar os sistemas de emissão de NFS-e para contemplar os novos códigos (99.03.xx e 99.04.01), e ajustar regras internas de escrituração e controles. O período de testes em 2026 é uma oportunidade valiosa para testar integrações e regras de cálculo, garantindo a conformidade antes da implementação plena em 2027.
A Nota Técnica nº 005/2025 e o Anexo VI – V1.02.00 formalizam, portanto, a obrigatoriedade da NFS-e para diversas operações de locação e prestações sobre bens móveis e imóveis, impulsionada pela Reforma Tributária. A fase de testes em 2026 oferece um respiro para a adaptação de sistemas e processos, sendo crucial a revisão de contratos e a atualização dos sistemas de emissão eletrônica para evitar riscos fiscais e operacionais futuros.
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