Tempo de leitura: 4 minutos
Reforma Tributária: entenda se pessoas físicas que alugam imóveis serão tributadas por IBS e CBS, quais são os critérios de enquadramento e como as novas regras impactam sua renda.
A reforma tributária, com a instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tem gerado um mar de dúvidas, especialmente para pessoas físicas que alugam imóveis. Uma questão polêmica é se quem aluga um imóvel pode se tornar um contribuinte desses novos tributos.
Embora a tributação sobre o consumo seja o foco principal, a locação de bens imóveis está dentro do campo de incidência do IBS e CBS. A grande discussão reside em definir quando uma pessoa física se enquadra como sujeito passivo, ou seja, quem deve pagar os impostos.
Conforme informações divulgadas, a Lei Complementar 214 estabelece critérios específicos para determinar a sujeição passiva no regime do IBS e CBS, inclusive para pessoas físicas. Vamos detalhar esses pontos cruciais.
Quem é Considerado Contribuinte do IBS e CBS em Locações de Imóveis?
A lei prevê que pessoas físicas podem sim ser contribuintes do IBS e CBS em operações de locação de imóveis. Isso difere da compreensão comum de que apenas pessoas jurídicas pagam esses tributos. Profissionais liberais autônomos, como médicos, advogados ou engenheiros que alugam parte de seus espaços de trabalho, por exemplo, podem ser enquadrados como contribuintes.
Nestes casos, a incidência do imposto ocorre quando a atividade de locação está inserida no contexto de uma atividade econômica exercida pela pessoa física. Assim, o aluguel de uma sala comercial por um médico, onde ele também atende pacientes, por exemplo, se enquadra na tributação, independentemente do número de imóveis ou da receita gerada.
Critérios para Pessoa Física Fora do Contexto de Atividade Econômica
Para pessoas físicas que alugam imóveis fora do contexto de uma atividade econômica habitual, como quem possui um imóvel extra para complementar a renda, a situação é diferente. Nesses casos, a lei estabelece requisitos específicos para determinar se o indivíduo se torna contribuinte do IBS e CBS.
A Lei Complementar 214, em seu artigo 251, parágrafo primeiro, aponta dois critérios. O primeiro é a receita total obtida com as operações de locação, que deve ser superior a R$ 240.000,00 no ano calendário anterior. O segundo critério é o número de bens imóveis distintos locados, que deve ser superior a três.
Cumulativo ou Alternativo: A Interpretação dos Critérios
Uma dúvida importante surge sobre a natureza desses critérios: são cumulativos ou alternativos? Ou seja, é preciso atender aos dois requisitos simultaneamente, ou basta que um deles seja satisfeito? Há discussões sobre essa interpretação, mas o texto legal, em sua redação original, sugere que a incidência ocorre caso a receita total seja superior a R$ 240.000,00 e o objeto locado seja mais de três bens imóveis distintos.
Contudo, o parágrafo segundo do mesmo artigo 251 introduz uma nuance: se a receita exceder em 20% o limite de R$ 240.000,00, totalizando R$ 288.000,00, a pessoa física será considerada contribuinte no próprio ano calendário, mesmo que não tenha alugado mais de três imóveis. Essa regra, que se assemelha a mecanismos de desenquadramento em outros regimes, sugere uma interpretação alternativa para a incidência tributária.
Locações de Curta e Longa Duração: Um Ponto Crucial
É fundamental ressaltar que todas essas regras se aplicam, segundo o entendimento apresentado, para locações de longa temporada ou com prazo superior a 90 dias. Para locações de curta temporada, com prazo inferior a 90 dias, como as de plataformas como Airbnb, o regramento é outro.
Nesses casos de curta temporada, a lei prevê um regime específico, muitas vezes associado ao de hotelaria, que não se baseia nos mesmos critérios de número de imóveis ou receita anual. Assim, a incidência tributária para aluguéis de curta duração segue uma sistemática distinta, com regras próprias e que podem levar à tributação independentemente da quantidade de locações ou do valor arrecadado.
O tema ainda está em construção e debates, com a expectativa de que o regulamento traga mais clareza. É importante acompanhar as atualizações e, em caso de dúvida, buscar orientação especializada para garantir o cumprimento das obrigações fiscais.
