A nova era do IVA: por que IBS/CBS nas transações imobiliárias exige uma crítica necessária

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A reforma tributária brasileira inaugurou um novo modelo de imposto sobre consumo (IVA dual), composto por IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), que agora também atinge as transações imobiliárias. Neste artigo exploramos por que essa mudança — em especial no âmbito de vendas e locações — merece atenção profunda: trata‑se de um desenho complexo, com regras específicas, impactos econômicos significativos e desafios de conformidade. Prepare‑se para entender o que muda, quais os principais pontos de tensão e por que isso pode afetar proprietários, locadores, investidores e o mercado em geral.

1. O que são IBS e CBS e como incidem no setor imobiliário

O novo IVA dual se aplica a “operações onerosas com bens ou serviços”. No caso do mercado imobiliário:

• Na venda de imóveis, inclui alienação onerosa e cessão de direitos, com alíquota de referência reduzida para esse setor

• Na locação, algo até então fora do âmbito de ISS em muitos casos, passa a compor a base do IBS/CBS, com tratamento setorial.

• O regime inclui reduções (ex: alíquota de padrão reduzida em 50% para vendas) e redutores para locações residenciais (ex: redução de 70%).

• Além disso, mesmo com o novo modelo, permanecem tributos tradicionais como ITBI, IPTU e Imposto de Renda sobre ganho de capital.

Em resumo: o setor imobiliário entra no escopo da nova tributação — mas num quadro cheio de exceções, etapas de transição e regras especiais.

2. Principais críticas ao modelo: complexidade, dupla tributação e insegurança

2.1 Complexidade normativa

Embora o objetivo seja simplificar — ao criar um único IVA dual —, no mercado de imóveis o modelo acaba mais labiríntico. Há regras específicas para vendas, locações, uso residencial ou comercial, temporada, contratos em curso, critérios de “habitualidade” para pessoa física, responsabilidades para plataformas, etc.
Isso exige que locadores, proprietários e investidores façam um mapeamento detalhado: qual tipo de contrato, qual uso, se o locador entrou no regime etc.

2.2 Dupla tributação e sobreposição de encargos

No caso da venda de imóvel, o modelo traz risco de incidência simultânea de:

• Imposto de Renda sobre ganho de capital

• IBS/CBS sobre a operação onerosa, com base que se aproxima de “valor agregado” (diferença entre aquisição e alienação)
  Essa sobreposição gera questionamentos sobre neutralidade tributária — ou seja: se o imposto distorce decisões de investimento ou sequer respeita tratamento justo.

2.3 Locação de pessoa física: critérios frágeis para o IVA

A locação residencial de pessoa física particularmente suscita críticas: a renda de aluguel muitas vezes representa apenas remuneração de capital imobilizado (o imóvel já existe) e não tanto “agregação de valor produtivo”.

Assim, enquadrar locação como se fosse parte de uma cadeia de consumo típica de IVA pode não fazer sentido conceitualmente, segundo o autor.

2.4 Insegurança jurídica e litígios

Com tantos critérios abertos — e um mosaico de regimes transitórios, redução de alíquota, obrigações formais, diferentes tipos de imóvel/uso —, cresce o risco de controvérsias, autuações e litígios no setor.

Em operações de longo prazo (financiamento, contratos locatícios) isso pode gerar insegurança para o investidor ou proprietário.

3. O que muda na prática para vendas e locações

Vendas de imóveis

• Ali­enação onerosa de imóveis entra no escopo do IBS/CBS, com tratamento setorial.

• Mesmo que o novo IVA entre, o ITBI continua — e o IR sobre ganho de capital continua ativo. O resultado: diversas camadas de incidência.

• É necessário atenção especial à apuração da base de cálculo, aos prazos de transição e aos redutores previstos.

Locações

• Receita de aluguel passa a integrar o novo IVA dual.

• Para pessoa física, o regime de incidência depende de critérios de habitualidade e porte. Pequenos proprietários podem estar fora do regime.

• Redutor para locação residencial; tratamento especial para temporada de curta duração (equiparado ao de hospedagem).

• Será necessário qualificar contratos, distinguir uso, aplicar créditos ou não, manter registros formais, monitorar periodos de transição etc.

4. Repercussões esperadas no mercado imobiliário

• Pode haver retração da oferta, pois custos de compliance e tributação mais elevados podem inibir proprietários ou investidores.

• Encarecimento do crédito imobiliário ou de operações de investimento, uma vez que a tributação maior reduz margens.

• Aumenta a desigualdade entre operadoras profissionais (que têm estrutura para planejamento tributário) e pequenos locadores ou proprietários, que podem não capturar benefícios ou créditos.

• Maior litígio, menor segurança jurídica: decisões de investimento poderão ficar mais conservadoras.

5. O que seguir como boas práticas para quem está no setor

• Avalie contratos de locação: verifique se se enquadram nos critérios de habitualidade ou porte que definem a incidência para pessoa física.

• Na venda de imóveis, faça o planejamento tributário considerando o novo IVA dual + IR + ITBI + outras incidências.

• Adote controles internos rigorosos: cadastramento dos contratos, segregação de bases, comprovação de redutores ou regimes especiais.

• Consulte especialistas tributários, pois a norma ainda gera zonas cinzentas e dependerá de regulamentações futuras e interpretações oficiais.

• Fique atento aos prazos de transição e às regras para manutenção de créditos ou regimes especiais, para não perder benefícios.

Conclusão

A introdução do IBS/CBS no âmbito imobiliário representa uma mudança significativa no sistema tributário brasileiro — mas, ao invés de simplificar, para esse setor tende a complexificar. A imposição alcança vendas e locações, incorpora critérios específicos e convive com tributos preexistentes, o que coloca em xeque os princípios de simplicidade, neutralidade e segurança jurídica. Para investidores, proprietários e locadores, a hora é de agir com antecedência: entender o novo modelo, adaptar contratos, revisar operações e buscar assessoria especializada. O risco de ficar para trás ou enfrentar custos inesperados é real — então o melhor movimento é preparar‑se agora.

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