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Reforma Tributária Imobiliária: O Que Muda na Compra e Venda de Imóveis Entre 2026 e 2033? Entenda os Prazos e Alíquotas
A forma como compramos e vendemos imóveis no Brasil passará por transformações importantes nos próximos anos, em decorrência da reforma tributária do consumo. A mudança será gradual, com um período de testes em 2026 e a implementação completa de um novo sistema de impostos até 2033. Este resumo detalha os impactos, prazos e o que empresas e pessoas físicas precisam saber para se preparar.
A principal novidade é a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão tributos como PIS e Cofins. A transição visa simplificar a arrecadação e aumentar a transparência, mas exigirá adaptação por parte de todos os envolvidos no mercado imobiliário.
Conforme informações divulgadas sobre a reforma tributária, as mudanças afetarão pessoas jurídicas a partir de 2027 e 2029, enquanto pessoas físicas terão impactos mais pontuais. Entender esses prazos é crucial para um planejamento eficaz.
2026: Ano de Testes e Adaptação para o Setor Imobiliário
O ano de 2026 será um marco inicial, caracterizado como um período de testes para a nova tributação. Durante este ano, as empresas do setor imobiliário deverão focar na adaptação de seus sistemas e controles internos. É importante notar que, inicialmente, não haverá cobrança direta do IBS e da CBS sobre as transações imobiliárias, desde que as empresas cumpram as novas exigências nas obrigações tributárias.
O não cumprimento dessas exigências pode resultar na necessidade de recolhimento de uma alíquota-teste de 1% sobre a receita já em 2026. Por isso, a orientação é que os contadores estejam atentos a todas as atualizações na legislação para evitar surpresas e garantir a conformidade.
Para a maioria das pessoas físicas, 2026 não trará mudanças significativas. A tributação sobre o ganho de capital proveniente da venda de imóveis, com alíquotas entre 15% e 22,5%, e as isenções já existentes, como a aplicação do valor na compra de outro imóvel em até 180 dias, permanecem válidas.
A Partir de 2027: Início da Cobrança da CBS para Pessoas Jurídicas
Em 2027, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começará a incidir sobre as vendas de imóveis realizadas por pessoas jurídicas, substituindo o PIS/Cofins. A alíquota estimada para a CBS é de 4,40% sobre o preço de venda. No entanto, o novo regime prevê a concessão de créditos amplos para despesas operacionais e custos, como manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas.
Essa possibilidade de aproveitamento de créditos pode reduzir a carga tributária líquida, especialmente para holdings patrimoniais. O impacto não será uniforme, pois empresas que hoje operam no regime de lucro presumido pagam 3,65% de PIS/Cofins, enquanto as do lucro real arcam com 9,25%. A CBS, com seus créditos, pode resultar em uma carga tributária maior ou menor dependendo do caso específico.
2029 em Diante: Chegada do IBS e Consolidação da Nova Carga Tributária
A partir de 2029, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) também entrará em vigor de forma progressiva, aplicando-se à venda de imóveis. A alíquota cheia do IBS está estimada em 8,85% sobre o preço de venda, também permitindo a tomada de créditos sobre despesas operacionais e custos incorridos. A progressão da carga tributária é projetada da seguinte forma: 2027 (CBS), 2029 (CBS + IBS parcial) e 2033 (CBS + IBS consolidado).
Em 2033, o sistema CBS + IBS estará totalmente implementado. A carga tributária conjunta sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas deverá girar em torno de 13,25%. É importante ressaltar que o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) continuarão sendo devidos, pois a reforma não alterou esses tributos. Uma das mudanças positivas esperadas é maior transparência, com o imposto discriminado em cada transação.
Impacto nos Preços e Preparação para o Mercado
É provável que o preço dos imóveis seja afetado pela nova tributação. O impacto dependerá da faixa de preço do imóvel. Para empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida, o efeito tende a ser menor, pois haverá uma dedução fixa de R$ 100 mil sobre a base tributável da CBS/IBS. Em outros casos, a tributação média estimada, considerando o aproveitamento de créditos, ficará entre 8% e 10%.
Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em simulações realizadas em conjunto com o Ministério da Fazenda, o aumento da carga tributária no setor imobiliário como um todo será de aproximadamente 4%. Empresas do setor imobiliário devem priorizar a adaptação tecnológica e a conformidade já em 2026 para evitar a alíquota-teste e multas. A partir de 2027 e 2029, os efeitos tributários diretos sobre vendas por pessoas jurídicas se tornarão realidade, e o mercado deverá incorporar parte desses custos ao preço final, com a consolidação ocorrendo até 2033.
