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O imposto sobre transmissão de bens imóveis - ITBI, é um tributo municipal que incide na transferência do domínio útil ou da propriedade de um bem imóvel. A importância desse imposto é enorme, já que ele representa uma das principais fontes de receita para os municípios.
Se você deseja comprar a casa dos seus sonhos, provavelmente já ouviu falar do ITBI. Essas quatro letras representam o valor do imposto que você pagará ao comprar uma casa ou apartamento.
Apesar de sua importância para os compradores, algumas dúvidas permanecem. Por isso preparamos um artigo especial com tudo o que você precisa saber.
Vamos começar? Tenha uma Boa leitura!
Qual o significado de ITBI?
ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Imóveis. Em algumas cidades é chamado de Imposto de Transmissão de Imóveis.
O ITBI é um imposto incorrido na compra e venda de imóveis. Portanto, é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado.
Regulamentada pelos municípios, no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal estabelece que o imposto se refere à transferência de bens do vendedor para o adquirente de imóvel de casa, apartamento, entre outros tipos.
Os documentos de transferência de propriedade de imóveis só podem ser emitidos após a confirmação do pagamento. Assim, ao pagar o ITBI, você se torna oficialmente o proprietário do imóvel.
Por exemplo: se você comprou um imóvel em Brasília-DF, precisará fornecer muitos documentos e passar por alguns procedimentos. Uma delas é o pagamento do ITBI. Nesse caso, ele é recolhido pelo GDF (onde você comprou o imóvel).
A transferência não será confirmada até que este valor seja pago. Você não possui oficialmente o imóvel até então.
Diferenças entre ITBI e ITCMD
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo cobrado pela prefeitura em cima da transferência de propriedade de um imóvel. Já o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é cobrado pelo governo estadual, e é cobrado na transferência de propriedade de imóveis quando a causa da morte ou da doação for um fato gerador do imposto.
O ITBI é um imposto cobrado apenas nas transações de compra e venda de imóveis, ou seja, transações entre pessoas em vida.
O imposto a pagar é diferente se a propriedade for transferida por doação (sem dinheiro envolvido) ou herança (de uma pessoa falecida). Nesse caso, é de responsabilidade do Estado, conhecido como Imposto sobre Causas de Morte e Doações de Transmissão (ITCMD).
Leia também: O que é o Imposto sobre Serviços (ISS), quem está obrigado a pagar e como calcular
Como a Prefeitura utiliza os valores recebidos de ITBI?
Além do Imposto Territorial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Serviços (ISS), o ITBI é um dos principais tributos cobrados pelos municípios. O valor arrecadado irá para o tesouro público, o município.
Portanto, cabe aos governantes decidir como investir esses valores. Por exemplo, eles podem ser usados para melhorar a infraestrutura de uma cidade, sempre em conformidade com uma série de leis e regulamentos.
Tanto que muitas cidades utilizam esse imposto para promover serviços públicos como:
- Nas coletas de lixo;
- Melhoria na saúde;
- Fornecimento de gás a população carente;
- Fornecimento de Energia elétrica;
- Na infraestrutura do município.
Sou obrigado a pagar o ITBI?
Você deve pagar o ITBI para regularizar sua propriedade e transferir formalmente o imóvel. Isso porque, conforme mencionado acima, o não pagamento impede a transferência de bens, ou seja, o imóvel não será transferido para o seu nome.
Além disso, o não pagamento pode resultar em multas, inscrição em listas de inadimplentes e inscrição na dívida ativa do município. Portanto, há muitos problemas com a justiça.
O comprador ou o vendedor deve pagar o ITBI?
O artigo 156 da Constituição Federal trata da competência dos municípios quanto ao sistema tributário e não especifica quem é o responsável pelo pagamento do ITBI.
Na grande maioria dos casos, os especialistas em direito imobiliário, os corretores e os próprios municípios entendem que os pagamentos devem ser feitos pela pessoa que adquire o imóvel.
Entretanto, como não existe tal obrigação, as partes envolvidas na negociação podem chegar a um acordo sobre o pagamento do ITBI. Mas para que o acordo seja efetivo, ele deve estar registrado no contrato, com termos claros para ambas as partes.
O ITBI deve ser pago em que momento da compra?
Tudo depende do município em que o imóvel está localizado. Por isso, é importante verificar as exigências fiscais de transferência de imóveis da sua cidade.
Em algumas cidades, o ITBI deve ser pago após lavratura da escritura pública. Nos demais casos, o pagamento deve ser feito após o registro deste documento no cartório de registro de imóveis.
Geralmente, o pagamento deve ser feito após a conclusão da transação. O período geralmente é de 1 mês. Mesmo assim, o prazo entre 15 e 30 dias após o documento de transmissão do imóvel emitido pelo cartório pode variar.
Os impostos devem ser pagos em um banco aprovado pelo município ou no próprio ponto de coleta do município. Normalmente, isso acontece depois que você entra no processo burocrático do registro de imóveis.
Portanto, o cartório pode certificar a transmissão do imóvel ao comprador somente após o pagamento do ITBI. Algumas cidades permitem até parcelamento. Ainda é importante lembrar que existem outros custos envolvidos na compra e venda de um imóvel. Há:
- Taxas de corretagem;
- Laudo de avaliação de imóveis;
- Escrituras de bens públicos;
- Registro de propriedade;
- Imposto de renda, caso o vendedor não adquirir outro imóvel no prazo de 180 dias;
- A taxa de interveniência; e
- Os custos do financiamento.
Quais os documentos necessários para pagamento do ITBI
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de propriedade de imóveis. Ele é calculado sobre o valor venal do bem, ou seja, sobre o valor que o imóvel poderia ser vendido.
Para pagar o ITBI, é necessário apresentar alguns documentos à prefeitura da cidade. Geralmente, eles estão listados da seguinte forma:
- Cópia da certidão de registo do imóvel;
- contrato de financiamento (se aplicável);
- Guia de Informações Fiscais e de Arrecadação do ITBI (GIFRI), preenchido e assinado pelo comprador;
- O formulário de declaração de transação imobiliária preenchido e encontra-se disponível no site da autarquia municipal onde se situa o imóvel.
Certifique-se de visitar o site do município onde o imóvel está localizado para confirmar que não há outros requisitos de documentos específicos para esse local.
Onde pagar o ITBI?
O pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser realizado em um banco vinculado ao município ou ponto de coleta autorizado, caso o pagamento seja realizado fora do município de origem do imóvel. É importante se informar sobre os locais de pagamento antes de efetuar o pagamento para evitar transtornos.
Você pode até fazer uma simulação do ITBI para ver quanto vai pagar. Para fazer isso, você precisa saber o valor de venda do imóvel que está comprando e o percentual de imposto que o município aplica.
Por exemplo, se o preço do imóvel for 100.000 reais e a taxa de juros for 3%, o ITBI será de 3.000 reais. Apesar de ser um cálculo simples, o valor pode variar um pouco na hora de realizar as operações de financiamento.
Geralmente você pode fazer o procedimento no site da cidade. Em alguns casos, pode ser necessário dirigir-se a um Centro de Atendimento ao Cidadão. Tudo depende do município.
Qual será o valor do ITBI na compra do imóvel?
O ITBI não é um valor fixo de imposto. Os impostos são cobrados de acordo com percentuais definidos em legislação municipal.
No entanto, a alíquota máxima prevista na Constituição brasileira é de 5% do valor de venda do imóvel, que não pode ser o valor de mercado do imóvel, segundo decisão do STJ.
Conheça os percentuais do ITBI para alguns municípios e o Distrito federal:
- Cidade de São Paulo: 3%;
- Cidade de Campinas: 2,7%;
- Cidade de Guarulhos: 2%;
- Cidade do Rio de Janeiro: 3%;
- Cidade de Niterói: 2%;
- Cidade de Belo Horizonte: 3%;
- Cidade de Porto Alegre: 3%;
- Cidade de Curitiba: 2,7%; e o
- Distrito Federal: 2%.
Para saber a alíquota do imposto na cidade onde adquiriu o imóvel, acesse o canal oficial da prefeitura de sua cidade e pesquise o ITBI.
É possível pagar o ITBI de forma parcelada?
Tudo depende dos regulamentos do município. Em alguns lugares, o ITBI pode ser pago em até 12 vezes. Em São Paulo, você deve pagar em dinheiro. Em caso de atraso no pagamento, ainda há uma taxa de juros equivalente a 1% ao mês. Além disso, o imposto está sujeito a multa diária de 0,33%, com limite de 20%, e correção monetária pelo indicador oficial de inflação IPCA.
Por outro lado, no Rio de Janeiro, o parcelamento é permitido quando a transferência da propriedade do imóvel já tiver ocorrido e o prazo de vencimento tiver decorrido. Ou seja, o contribuinte está em atraso, mas a dívida não está registrada como dívida ativa. Na cidade, os juros são de 1% ao mês mais IPCA. O valor total da parcela varia e pode ser de até 60 meses.
É importante destacar que alguns bancos permitem a inclusão de ITBI e taxas notariais no financiamento imobiliário. No entanto, caso sejam utilizados recursos do FGTS, esses valores não devem ultrapassar 5% ou 4% do total do financiamento.
A CEF adota essa opção desde 2020. A medida é importante porque a instituição financeira possui a maior linha de crédito concedida no Brasil.
Leia também: Mulheres empreendedoras no Brasil: qual é o seu papel?
Como será o cálculo do ITBI?
O valor de um ITBI dependerá de dois fatores principais: o percentual de imposto cobrado pelo munícipio e o valor da transação do imóvel.
Confira agora: Saiba quanto você precisa economizar para comprar um imóvel
Um detalhe que deve ser observado, é que o cálculo do ITBI, também poderá variar, a depender da forma como o comprador pagará pelo imóvel:
Valor do ITBI na compra direta
Neste caso, o cálculo do ITBI é muito simples. Basta multiplicar o percentual cobrado pelo município pelo valor da transação para obter o valor do ITBI. Este é o modelo de simulação do ITBI que já abordamos, mas vejamos outro exemplo.
Digamos que você esteja comprando um imóvel no valor de R$ 1.000.000 e a alíquota do imposto municipal seja de 5%. Para saber qual é o seu imposto, basta multiplicar o preço do item por 0,05. do seguinte modo:
R$ 1.000.000 x 0,05 = R$ 50.000
Valor do ITBI na compra de imóvel financiado
Quem pretende comprar imóvel com financiamento tem que calcular o ITBI de forma diferente. O cálculo é feito em duas partes, que variam de cidade para cidade.
Em São Paulo, o valor do financiamento é tributado à alíquota de 0,5% até o valor máximo de R$ 100.104,16. O valor remanescente acima desse limite, financiado ou não, é tributado à alíquota de 3%. O valor pago pelo ITBI será a soma dos dois períodos.
Por exemplo, para um imóvel avaliado em 250.000 reais, o empréstimo é de 150.000 reais e será cobrada uma taxa de 0,5% sobre os últimos 100.000 reais. O restante será cobrado uma taxa de 3%. Então a conta ficará assim:
ITBI (valor financiado) = 100.000 x 0,5% = R$ 500,00
ITBI (Valor Residual) = 150.000 x 3% = R$ 4.500,00
Valor total pago do ITBI: R$ 500,00 + R$ 4.500,00 = R$ 5.000,00
Valor do ITBI do imóvel na planta
O pagamento do ITBI também é obrigatório para quem deseja comprar imóvel na planta. Neste caso, o percentual deverá ser aplicado sobre o valor da transação, conforme decisão do STJ, e não sobreo valor de mercado do imóvel.
Além disso, para a transação de imóveis na planta, é de responsabilidade do comprador pagar o ITBI, pois é responsável pela propriedade.
Posso discordar dos valores do ITBI?
Havendo discrepância entre o valor de avaliação do imóvel pelo município e o valor declarado pelo contribuinte, pode haver discrepância também no cálculo. Neste caso, deve aplicar-se o valor da transação conforme decidido pelo STJ.
No entanto, o comprador também pode solicitar uma reavaliação do imóvel junto ao município. Se ainda discordar do segundo valor e, portanto, do ITBI, ainda pode recorrer ao judiciário.
Portanto, este é um processo mais demorado. Por isso, é importante analisar se realmente vale a pena fazer essa escolha, já que em alguns casos a escritura deixa de ser expedida. Dessa forma, o imóvel não será efetivamente transferido para o seu nome.
Para o ITBI Existe alguma isenção?
Alguns municípios dispensam o pagamento do ITBI para uma faixa específica de valores imobiliários. Isenções e/ou descontos também podem existir se você for beneficiário do programa Minha Casa Minha Vida, ou se for seu primeiro imóvel.
O ideal é consultar a legislação da cidade onde o imóvel está localizado para confirmar a incidência do imposto.
Em que situações há isenção do ITBI?
Basicamente, as isenções se aplicam às seguintes situações:
- A propriedade é incorporada ao patrimônio da pessoa jurídica (ou seja, a empresa);
- A empresa proprietária do imóvel está em processo de fusão ou registro;
- O contribuinte adquiriu seu primeiro imóvel por meio do programa social Casa Verde e Amarela;
- O contribuinte comprou seu primeiro imóvel com valor máximo de R$ 184.415,21.
É importante ressaltar que os contribuintes que adquirirem um primeiro imóvel, mas já tenham recebido outro imóvel como doação ou herança, não têm direito à isenção. Então você precisa calcular o ITBI e seus pagamentos.
Uma pessoa ganha (doação) um apartamento dos parentes e agora irá trocá-lo por um maior ou até comprar um segundo imóvel desse tipo. Neste exemplo, você será obrigado a pagar ITBI.
Atualmente, na cidade de São Paulo, as pessoas que compram seu primeiro imóvel residencial estão isentas do ITBI por valores até R$ 184.415,21, mesmo por meio da Casa Verde e Amarela.
Esperamos ter atendido suas expectativas e sanado suas dúvidas!
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